LMNP, taxe d’habitation et exonération - Guide complet

En LMNP, la taxe d’habitation soulève de nombreuses questions : Quel montant ? Qui la paye ? Est-il possible de s’en exonérer ? Les réponses ici.

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Impôt sur le revenu, plus-value en cas de vente, charges sociales, taxe foncière, cotisation foncière sur les entreprises, … l’investissement immobilier locatif suppose une série de taxes et imposition. Aujourd’hui, nopillo s’intéresse spécifiquement à une taxe trop souvent oubliée des propriétaires-bailleurs : la taxe d’habitation d’un logement meublé. Est-elle due ? Par quoi ? Est-elle déductible des revenus locatifs ? Comment s’en exonérer ? Nous répondons à toutes vos questions.

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Taxe d'habitation et location meublée - Qu’est-ce que c’est ?

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Comme pour une location vide, la taxe d’habitation d’une location meublée correspond à un impôt local dû par toutes personnes possédant la jouissance d’un bien. Autrement dit, l’occupant du logement, qu’il soit locataire, propriétaire ou hébergé à titre gratuit. Dans le cadre d’une location meublée, la taxe d’habitation est donc payable par le locataire. De son côté, le propriétaire doit déjà payer la taxe foncière, la CFE et autres impôts.

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Seulement voilà, il y a eu un peu de changements ces dernières années.

La loi de Finances pour 2020 a supprimé progressivement la taxe d’habitation sur la résidence principale.  Et ce, pour tous les contribuables, quelles que soient leur localisation géographique ou leurs ressources. Ainsi, dès le 1er janvier 2023, tous les locataires et propriétaires occupants n’avaient plus à payer de taxe d’habitation pour leur résidence principale.

Mais (il y a toujours des exceptions avec la loi française), cette taxe a été maintenue pour les résidences secondaires ; qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un logement vacant ou encore d’un investissement locatif.

Et c’est là que se posent de nombreuses questions autour de la taxe d'habitation, de la location meublée, du propriétaire, de ses droits et devoirs.

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Location meublée et taxe d'habitation - Quelle spécificité ?

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En location meublée, la taxe d’habitation peut continuer de courir pour certains propriétaires bailleurs.

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Les locations saisonnières et les logements vacants

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Si la taxe d’habitation a été supprimée en 2023, ce n’est que pour les résidences principales. Or, si vous louez un appartement ou une maison meublée, celui-ci ne constitue plus votre résidence principale.

Pour autant, peut-on le classer comme étant une résidence secondaire ? En réalité, tout dépend du type de location.

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Si vous louez le bien immobilier sur de longues durées, il y a fort à parier que le locataire y élise sa résidence principale. La taxe d’habitation ne sera donc pas due. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Il existe deux exceptions à l’absence de suppression de la taxe d’habitation en meublé :

• Le locataire élit le bien comme étant sa résidence secondaire : il devra payer la taxe d’habitation dès lors qu’il occupe le bien au 1er janvier de l’année en cours.
• Le logement est vacant : si personne n’occupe l’appartement ou la maison depuis au moins un an (en zone tendue) ou deux ans (en zone non tendue) au 1er janvier, la taxe d’habitation du logement vacant meublé est due par le propriétaire.

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Si vous louez le bien sur de courtes durées, le logement ne constitue ni votre résidence principale, ni celle de vos locataires. Il entre donc dans la catégorie des résidences secondaires. Et dans certains cas, l’administration fiscale peut considérer que vous vous réservez la jouissance du bien lors des périodes où celui-ci n’est pas loué. La taxe habitation du logement meublé est alors due.

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Les nouvelles obligations déclaratives

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Suite à la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, l’administration fiscale fait peser de nouvelles obligations déclaratives aux propriétaires. Depuis 2023, vous devez impérativement déclarer l’ensemble de vos biens immobiliers affectés à l’habitation. Et ce, peu importe que vous les occupiez, qu’ils soient vacants, loués à titre onéreux, à titre gratuit, … (l'article 1418 du CGI). Vous devez alors informer le Fisc de la nature de l’occupation et l’identité des occupants. Grâce à cette formalité, le service des impôts sera en mesure de vous attribuer la taxe d’habitation en location meublée ou non.

Cette déclaration doit être réalisée sur votre espace Particuliers (dans l’onglet “Biens immobiliers”) et actualisée en cas de changement à tout moment.

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Location meublée - La taxe d’habitation est-elle déductible ?

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En location meublée, la taxe d’habitation est déductible uniquement si vous optez pour le régime réel. Grâce à ce régime, vous pourrez déduire l’ensemble des charges réellement engagées pour la bonne gestion du bien. Ce qui inclut les charges de comptabilité, les frais d’agences, la taxe d’habitation et la CFE en location meublée. D’où l’intérêt d’opter pour ce régime.

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À l’inverse, si vous optez pour le régime Micro-BIC, vous ne bénéficierez que d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Sans profiter de la taxe d’habitation déductible en LMNP.

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Mais attention, si le régime réel est plus avantageux, il est aussi plus complexe. Pour déduire les charges et taxes, il vous faudra remplir tout un tas de formalités  fiscales et comptables.

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Est-il possible de s’exonérer de la taxe d’habitation en LMNP ?

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Si la taxe d’habitation LMNP est due sous certaines circonstances, il est tout à fait possible de s’en exonérer.

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La location saisonnière

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Avec la location saisonnière, l’administration fiscale considère que vous profitez de votre logement pendant les périodes d’inoccupation. Si votre logement est en bord de mer ou en pleine montagne, vous avez bien raison. Mais si ce n’est pas le cas, vous ne profitez pas du bien, et vous devez quand même payer la taxe d’habitation sur la résidence secondaire louée meublée.

Heureusement, il est toujours possible de déjouer les taxes en prouvant au Fisc que le bien loué est exclusivement dédié à la location saisonnière. Pour cela, l’idéal est de conclure un mandat de gestion avec un agent immobilier ou une conciergerie stipulant que l’usage personnel du bien est exclu.

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Les logements vacants

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Si le logement est vacant depuis au moins un an (en zone tendue) ou deux ans (en zone non tendue) au 1er janvier, la taxe sur les logements vacants est due par le propriétaire bailleur.

À moins de démontrer avoir tout mis en œuvre pour trouver un locataire, mais sans succès. Par exemple, à travers les annonces immobilières publiées, les visites effectuées, les échanges avec les potentiels locataires, …

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FAQ - LMNP et taxe d’habitation

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Des questions supplémentaires sur le statut LMNP et la taxe d’habitation ? Nopillo y répond.

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Location meublée - La CFE et la taxe d’habitation sont-elles dues ?

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En tant que loueur en meublé non professionnel, la CFE et la taxe d’habitation peuvent être conjointement dues dès lors que vous louez un appartement ou une maison pour de la courte durée.

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Comment calculer la taxe d’habitation en meublé ?

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Dans un logement meublé, la taxe d'habitation est calculée selon plusieurs critères : la valeur locative cadastrale du logement et le taux d’imposition défini par la collectivité.

Qui doit payer la taxe d’habitation ?

Par principe, la taxe d’habitation est redevable par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année en cours, que ce soit le locataire ou le propriétaire. Mais pour les locations saisonnières ou les logements vacants, c’est toujours le propriétaire.

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