Quel dépôt de garantie pour une location meublée ?

Parmi les litiges les plus courants entre locataire et propriétaire, il y a le dépôt de garantie. Cette somme d’argent permet au propriétaire de prélever les frais de réparation ou de remplacement en cas de détérioration. Mais si le logement est rendu conforme, il doit restituer cette caution. Alors quel est le montant du dépôt de garantie en location meublée? À quoi sert-il ? Quand le verser ? Quand le restituer ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location meublée ?

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Également appelé caution ou chèque de caution, le dépôt de garantie est une somme d’argent versé par le locataire au propriétaire. Cela permet à ce dernier d’obtenir une indemnisation en cas de détérioration ou de loyers impayés. 

Mais alors quel est son montant ? Le propriétaire est libre de fixer le montant du dépôt de garantie. Cela dit, la loi le plafonne à 2 mois de loyer pour une location meublée, contre 1 mois pour une location vide. La plupart du temps, les propriétaires-bailleurs réclament donc 2 mois de loyer pour une couverture maximale. 

La différence entre logement meublé et logement vide s’explique par la fourniture des équipements. Et oui, le risque de dégradation est plus important. Le coût des réparations ou du remplacement étant plus élevé, il semble logique que la caution soit plus élevée. 

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Au-delà du dépôt de garantie et du paiement du premier mois de loyer, le propriétaire bailleur n’a pas le droit d’exiger d’autres sommes de la part du locataire. 

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Bon à savoir : Malgré son appellation courante de caution, le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le cautionnement qui permet de pallier le défaut de paiement du locataire. 

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À quoi sert le dépôt de garantie ?

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Le versement du dépôt de garantie en location meublée a surtout pour objectif de protéger le propriétaire contre les éventuels manquements du locataire à ses obligations. 

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Loyers impayés 

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En cas de loyers impayés, le propriétaire a la possibilité de conserver le dépôt de garantie pour combler le défaut de paiement de son locataire. Mais si les loyers impayés perdurent pendant plusieurs mois, le dépôt de garantie sera insuffisant pour compenser l’absence de revenus locatifs. C’est pourquoi, le propriétaire-bailleur a plutôt intérêt à opter pour l’une des solutions ci-dessous : 

• L’assurance loyers impayés : le propriétaire peut souscrire une garantie loyers impayés pour faire face au défaut de paiement de son locataire. La compagnie d’assurance indemnise le bailleur pour tous les loyers impayés (souvent après un délai de carence). Cela permet ainsi d’éviter la procédure d’injonction de payer et les longs mois sans revenus locatifs. En revanche, si le défaut de paiement persiste, le propriétaire devra entamer une procédure d’expulsion. 
• La caution solidaire : à défaut d’assurance, il est toujours possible de demander une caution solidaire au locataire. Celui-ci est alors redevable des loyers impayés. Mais pour cela, encore faut-il que la caution solidaire soit solvable et puisse payer les arriérés financiers du locataire. 

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Bon à savoir : dans la pratique, de nombreux locataires ne paient pas le dernier mois de loyer juste avant leur départ. Le dépôt de garantie en location meublée permet de compenser cette absence de versement. 

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Dégradations ou vols

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Le dépôt de garantie permet surtout d’indemniser le propriétaire en cas de détérioration sur le bien immobilier ou sur les meubles. 

Dans ce cadre, il y a retenue sur le dépôt de garantie en location meublée. Il pourra ainsi déduire de la caution l’ensemble des frais nécessaires pour la réparation ou le remplacement. Pour cela, le bailleur doit fournir les éléments de preuve justifiant la retenue. Par exemple : un devis pour les travaux à réaliser, une facture pour le remplacement des meubles, un constat établi par un commissaire de justice, …

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Provision sur charge 

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Si le propriétaire a opté pour un paiement des charges locatives au réel, le locataire verse chaque mois une provision sur charge. Il s’agit d’une estimation des charges de copropriété dues par le locataire. Bien souvent, cette estimation est calculée en fonction des charges payées en année N-1. Mais il peut y avoir une différence entre les charges de copro effectivement payées et la provision. Si les charges réelles sont supérieures à la provision, le locataire doit rembourser la différence au propriétaire. Et inversement. 

Par principe, le calcul de la différence est effectué une fois par an lors de l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. Mais il est aussi possible de réclamer la provision à la fin du contrat de bail. Dans ce cadre, le propriétaire peut déduire au maximum 20 % du dépôt de garantie en location meublée. 

Dès lors que les comptes annuels sont validés, il doit régulariser la retenue sur le dépôt de garantie. Et ce, dans un délai d’un mois. Il doit également fournir des pièces justificatives attestant de la différence entre les charges réelles et la provision.

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Quand verser le dépôt de garantie ?

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Le dépôt de garantie est versé lors de la signature du contrat de bail ; soit directement au propriétaire, soit à l’agence immobilière chargée de la gestion locative. 

Le montant peut être versé par virement bancaire, par chèque ou en espèces. Dans ce dernier cas, le locataire peut exiger un reçu prouvant que le paiement a bel et bien été effectué. 

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Bon à savoir : lors d’un emménagement, les locataires ont souvent des frais très importants à verser (premier mois de loyer, dépôt de garantie en location meublée, et parfois paiement des honoraires d’agence immobilière). Mis bout à bout, ces sommes peuvent représenter jusqu’à 4 mois de loyer. Un montant exorbitant pour des locataires aux revenus modestes. Ces derniers peuvent alors faire appel à certains organismes, comme Action logement ou le fonds de solidarité pour le logement. Ce sont ces organismes qui versent le dépôt de garantie. De son côté, le locataire étale le paiement sur plusieurs mois. 

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Quand rendre le dépôt de garantie ?

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À la fin du contrat de bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire 

Mais sa restitution varie selon l’état des lieux de sortie : 

• L’état des lieux est conforme : le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie sous un délai maximum d’un mois après la remise des clés. Même en cas d’état des lieux conforme, il est possible que le montant du dépôt de garantie restitué soit inférieur au dépôt de garantie versé. C’est notamment le cas si vous avez opté pour les provisions sur charge. 
• L’état des lieux est non conforme : en cas de dégradations du bien immobilier ou des meubles, le propriétaire doit rendre le restant du dépôt de garantie (après retenue) sous un délai de 2 mois maximum. 

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Par ailleurs, si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le logement est considéré comme ayant été laissé en bon état. Les éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie permettent alors de justifier une retenue sur le dépôt de garantie en location meublée. Cela dit, si l’absence d’état des lieux d’entrée est causée par un refus du propriétaire après mise en demeure, c’est à lui de prouver que les détériorations ont été causées par le locataire. 

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Si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans les temps fixés, le locataire doit lui envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour chaque mois de retard, le dépôt de garantie à rendre est augmenté de 10 % du loyer perçu. 

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