Tout savoir sur la CFE pour les propriétaires LMNP
La CFE en LMNP est une obligation fiscale pour tout propriétaire. On vous dit tout sur son calcul, son exonération et comment s’en acquitter.
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En LMNP, la CFE qu’est-ce que c’est ?
La LMNP, la CFE est une taxe locale et obligatoire pour tous les propriétaires d'une LMNP, incluse dans la contribution économique territoriale (CET), tout comme la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Instaurée par la loi de finances 2010 pour remplacer la taxe professionnelle, elle concerne tous les professionnels exerçant une activité non salariée.
Même si les Loueurs Meublés Non Professionnels exercent une activité locative à titre non professionnel, ils perçoivent régulièrement des revenus locatifs. Ces revenus, assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par l’administration fiscale, font des propriétaires-bailleurs en LMNP des redevables de la CFE.
En effet, la CFE ne se limite pas aux entreprises au sens traditionnel, mais s’applique également aux activités générant des revenus réguliers hors salariat. Cela inclut les locations meublées, qu’elles soient exercées par des Loueurs Meublé Professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP). Même si ces activités ne constituent pas un emploi principal, elles engendrent des obligations fiscales en LMNP, dont le paiement de cette cotisation.
Comprendre les spécificités de la CFE et du LMNP est donc essentiel pour tous les propriétaires souhaitant se conformer à leurs obligations tout en optimisant leur fiscalité.
La taxe de la CFE en LMNP est donc obligatoire pour tous les Loueurs Meublés Non Professionnels.
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La CFE en LMNP, quel est le montant ?
Pour payer la CFE en LMNP, le montant dépend principalement des décisions de chaque commune, car il s'agit d'une taxe locale. C'est donc la commune où se situe le bien mis en location qui calcule la CFE de votre LMNP. Ce calcul prend en compte plusieurs éléments, notamment la valeur locative du bien immobilier, dès lors que celui-ci est soumis à la taxe foncière, ce qui est le cas pour tous les biens mis en location.
Un critère déterminant pour établir le montant exact de la CFE pour sa LMNP est également le niveau des recettes locatives réalisées deux ans auparavant (N-2). Sur cette base, chaque commune applique des fourchettes de taxation, établissant ainsi le montant minimal et maximal à payer. Voici les tranches correspondantes pour les revenus locatifs qui pourront vous donner un exemple de calcul de la CFE sur votre LMNP :
- Revenus locatifs inférieurs à 10 000 € : CFE entre 227 € et 542 €
- Revenus locatifs entre 10 001 € et 32 600 € : CFE entre 227 € et 1 083 €
- Revenus locatifs entre 32 601 € et 100 000 € : CFE entre 227 € et 2 276 €
- Revenus locatifs entre 100 001 € et 250 000 € : CFE entre 227 € et 3 794 €
- Revenus locatifs entre 250 001 € et 500 000 € : CFE entre 227 € et 5 419 €
- Revenus locatifs supérieurs à 500 001 € : CFE entre 227 € et 7 046 €
Les montants de la CFE en LMNP peuvent varier en fonction des décisions locales, notamment si des exonérations ou des réductions sont prévues par la commune. Il est donc essentiel pour les propriétaires en LMNP de se renseigner auprès de leur mairie ou des services fiscaux pour anticiper le montant exact à payer. Le coût de la CFE dans votre LMNP est donc à prévoir dans vos calculs de rentabilité !
À savoir !
Dans le cadre de la CFE en LMNP, avec plusieurs appartements en location meublée, un numéro SIRET est attribué à chacun des biens. Cela signifie que vous devrez déclarer et payer la CFE individuellement pour chacun des appartements détenus en LMNP, en respectant les démarches fiscales pour chaque bien.
1 appartement = 1 numéro de SIRET = 1 déclaration de la CFE en LMNP
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Est-il possible de bénéficier d’une exonération sur la cotisation foncière des entreprises en LMNP ?
La cotisation foncière des entreprises en LMNP peut être exonérée sous certaines conditions :
- Vous louez une partie de votre logement à titre exceptionnel.
- Vous louez une partie de votre logement en tant que résidence principale du locataire. Dans cette hypothèse, le prix du loyer doit être fixé “dans des limites raisonnables”.
- Vos recettes locatives sont inférieures à 5000 €.
Si vous répondez à l’un de ces critères, l’exonération de la CFE sur votre LMNP est possible. Dans le cas contraire, cette cotisation devra être réglée.
En outre, il est important de noter que la CFE n’est jamais due pour la première année suivant l’acquisition d’un bien. Vous profitez donc avec la première CFE, d’une exonération sur toutes les LMNP. Cette règle s’applique à tous, offrant un délai avant d’assumer cette obligation fiscale.
Le dégrèvement de la CFE en LMNP est une mesure qui peut permettre aux Loueurs Meublés Non Professionnels de réduire leur charge fiscale sous certaines conditions. Ce dispositif peut s'appliquer lorsque le montant de la cotisation foncière des entreprises est jugé disproportionné par rapport aux recettes locatives. Par exemple, si un bien reste vacant ou génère des revenus inférieurs à ceux attendus, il est possible de demander un dégrèvement auprès de l'administration fiscale. Pour en bénéficier, le propriétaire doit fournir une demande écrite accompagnée de justificatifs prouvant la situation exceptionnelle (baisse des loyers, vacance prolongée, travaux empêchant la location, etc.). Ce dégrèvement, bien qu'accessible, nécessite une analyse approfondie des critères énoncés par l'administration fiscale pour maximiser ses chances d'acceptation. La CFE en LMNP, par exemple, peut être dégrevée si l’on passe du régime Micro-BIC au régime Réel et que l’on va payer moins d’impôts l’année suivante.
LMNP et CFE, comment s’acquitter de cette obligation ?
Pour vous acquitter de vos obligations en matière de LMNP et CFE, vous devez commencer par remplir le formulaire n° 1447 C-SD. Ce formulaire est essentiel pour effectuer votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises. Vous le recevrez après avoir complété toutes les démarches d'immatriculation. Une fois en votre possession, vous devrez le transmettre au service des impôts dans un délai de 15 jours.
En parallèle, il est nécessaire de créer un compte professionnel sur le site des impôts. Ce compte vous permettra d'accomplir diverses démarches administratives en ligne, comme déclarer et payer la TVA (si applicable), accéder à votre avis de CFE, obtenir et remplir la CFE en LMNP, communiquer avec l'administration fiscale, et régler chaque année la cotisation, au plus tard le 15 décembre.
À noter : si vous êtes éligible à une exonération en LMNP de la cotisation foncière des entreprises, vous devrez remplir le formulaire n° 1447 M-SD. Ce formulaire est également utilisé en cas de modification concernant un élément du bien ou de la déclaration initiale.
Est-il possible de récupérer la CFE ?
La cotisation foncière des entreprises étant une charge supplémentaire pour le propriétaire bailleur, il est possible de déduire son montant du calcul de l’impôt. Mais pour cela, vous devez opter pour le régime Réel.
En effet, avec le régime Micro-BIC applicable de plein droit, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge.
À l’inverse, le régime Réel d’imposition vous permet de déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location. La CFE pour LMNP en fait évidemment partie.
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