Tout savoir sur la CFE pour les propriétaires LMNP
Si les loueurs meublés non professionnels bénéficient de nombreux avantages fiscaux, ils doivent aussi respecter plusieurs obligations. Notamment le paiement de la cotisation foncière des entreprises. Alors de quoi s’agit-il ? Quel est son montant ? Est-il possible d’en être exonéré ? Ou de la déduire? Comment payer la CFE en LMNP ? Découvrez toutes les réponses à vos questions dans cet article.
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C’est quoi la cotisation foncière des entreprises ?
Tout comme la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la CFE est une taxe locale comprise dans la contribution économique territoriale (CET). Elle a été instaurée par la loi de finances 2010 en remplacement de la taxe professionnelle.
La CFE est due par tous les professionnels exerçant une activité non salariée. Alors si cette taxe concerne naturellement toutes les entreprises, elles s’appliquent également aux loueurs meublés qu’ils soient professionnels (LMP) ou non (LMNP). En effet, même si ces derniers exercent une activité de location à titre non professionnel, ils en tirent chaque mois des revenus locatifs (assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux par l’administration fiscale). Et comme les loyers sont perçus de manière habituelle à titre non salarié, les propriétaires-bailleurs en LMNP sont redevables de la CFE.
Quel est le montant de la CFE en LMNP ?
La CFE en LMNP étant une taxe locale, son montant est déterminé par chaque commune. C’est la commune où se situe le bien mis en location qui calcule la cotisation foncière des entreprises. Pour cela, elle prend en compte la valeur locative du bien immobilier dès lors qu’il est passible de la taxe foncière (systématiquement pour les biens mis en location).
Mais ce sont surtout les recettes locatives réalisées en N-2 qui permettent de déterminer le montant de la CFE. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les fourchettes applicables :
- Revenus locatifs inférieurs à 10 000 € : le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 542 €
- Revenus locatifs compris entre 10 001 € et 32 600 € : le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 1083 €
- Revenus locatifs compris entre 32 601 € et 100 000 € : le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 2 276 €
- Revenus locatifs compris entre 100 001 € et 250 000 € : le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 3 794 €
- Revenus locatifs compris entre 250 001 € et 500 000 € : le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 5 419 €
- Revenus locatifs supérieurs à 500 001 €: le montant de la CFE à payer est compris entre 227 € et 7 046 €
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Est-il possible de bénéficier d’une exonération ?
Les loueurs meublés non professionnels peuvent être exonérés de CFE sous certaines conditions :
- Vous louez une partie de votre logement à titre exceptionnel.
- Vous louez une partie de votre logement en tant que résidence principale du locataire. Dans cette hypothèse, le prix du loyer doit être fixé “dans des limites raisonnables”.
- Vos recettes locatives sont inférieures à 5000 €.
Dès lors que vous entrez dans l’un des cas susmentionnés, vous n’êtes pas redevable de la cotisation foncière des entreprises. À défaut, il faudra vous en acquitter.
Au-delà de ces cas d’exonération, la CFE n’est jamais due la première année d’acquisition.
Comment payer la CFE en LMNP ?
Pour vous acquitter du paiement de la CFE en LMNP, vous devez remplir le formulaire n° 1447 C-SD. Ce formulaire vous permet de réaliser votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises. Vous le recevrez après avoir effectué toutes les démarches relatives à votre immatriculation. Vous devrez ensuite le transmettre au service des impôts dans les 15 jours suivant sa réception.
Parallèlement au formulaire 1447, vous devez également créer votre compte professionnel sur le site des impôts. Ce compte vous permet de réaliser de nombreuses démarches administratives en ligne, telles que déclarer et payer la TVA (si applicable), communiquer avec l’administration fiscale, accéder à votre avis CFE et payer la cotisation chaque année (au plus tard au 15 décembre).
Bon à savoir : si vous avez droit à une exonération de paiement de la CFE, vous devez remplir le formulaire n° 1447 M-SD. Ce dernier vous servira également en cas de modification d’un élément du bien ou de la déclaration initiale.
Est-il possible de récupérer la CFE ?
La cotisation foncière des entreprises étant une charge supplémentaire pour le propriétaire bailleur, il est possible de déduire son montant du calcul de l’impôt. Mais pour cela, vous devez opter pour le régime réel.
En effet, avec le régime micro-BIC applicable de plein droit, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge.
À l’inverse, le régime réel d’imposition vous permet de déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location. La CFE pour LMNP en fait évidemment partie.
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