Nos conseils pour trouver le bon locataire en LMNP
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Si la mise en location meublée présente de nombreux avantages pour les propriétaires, ce type d’investissement n’est pas sans risque. Notamment en termes de vacances locatives, loyers impayés ou dégradations du bien. Alors pour les éviter, il est primordial de bien choisir son locataire. Dans cet article, nous vous présentons justement les différentes méthodes pour trouver un locataire, et surtout, les précautions à prendre pour limiter les risques.
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Les méthodes pour trouver un locataire en LMNP
Les petites annonces sont souvent privilégiées par les propriétaires-bailleurs. Et pourtant, ce n’est pas la seule méthode pour trouver un locataire.
Les annonces en ligne
Pour trouver un locataire, le plus simple est de passer par les annonces en ligne sur des sites comme leboncoin, PAP, ou encore les réseaux sociaux (notamment les groupes dédiés sur Facebook).
Si ces annonces vous permettent de bénéficier d’une audience extrêmement large, elles attirent aussi tous les types de profils. Dès la publication, préparez-vous à recevoir de nombreux coups de fil. D’autant plus si votre bien immobilier se trouve dans une grande ville attractive. Alors pour éviter de vous faire harceler au téléphone par des candidats locataires mal ciblés, voici nos conseils :
- Bien soigner la description de votre annonce : il s’agit de donner toutes les caractéristiques du logement (surface habitable, nombre de pièces,...), le type de contrat de location meublée (longue durée, étudiant, moyenne durée), la disponibilité du bien.
- Préciser le mode de contact : par mail, par téléphone, par sms ou directement via la plateforme. Mentionnez également les heures et les jours de disponibilité.
- Demander un pré-dossier : notamment si les candidats vous écrivent par mail. Il s’agit alors de vous faire une idée sur la situation du locataire potentiel (contrat de travail, niveau de revenus, durée de location, …). Cela vous permettra ainsi de présélectionner les meilleurs profils.
Le bouche-à-oreille
Au-delà des annonces en ligne qui attirent le tout-venant, n’hésitez pas à faire fonctionner votre réseau pour trouver un locataire. Il peut s’agir des membres de votre famille, de vos collègues de travail ou de vos amis. En effet, certains d’entre eux peuvent être directement intéressés par votre bien, ou simplement connaître quelqu’un à la recherche d’un logement.
Cette méthode permet surtout d’être rassuré quant au profil du locataire. Mais attention, en cas de litige, cela peut aussi impacter vos relations. Alors pour éviter cela, n’oubliez pas de prendre certaines précautions avant la signature du bail (on vous les explique dans la deuxième partie).
La mise en relation inversée
Si la publication d’annonces immobilières en ligne est la meilleure manière de trouver un locataire, ce n’est pas toujours au propriétaire de se vendre en premier. En effet, il existe des sites de location inversée. Autrement dit, c’est le locataire qui publie une annonce en précisant les caractéristiques du logement qu’il recherche.
De votre côté, il ne vous reste plus qu’à filtrer les locataires cherchant un bien similaire au vôtre. Cela vous évite ainsi d’être contacté sans arrêt pour des visites.
Mais attention, cette démarche concerne surtout les appartements situés dans les grandes villes où le marché immobilier est extrêmement tendu.
Les agences immobilières
Si vous manquez de temps dans la recherche du locataire idéal, vous avez toujours la possibilité de déléguer cette tâche à une agence immobilière. Celle-ci se charge alors de trouver un locataire à votre place. À savoir : publier l’annonce, visiter le bien immobilier, répondre aux questions des intéressés, rédiger et signer le contrat de bail, réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, etc. Sans oublier toute la gestion locative après l’entrée dans les lieux.
Mais en contrepartie, il faut évidemment payer les honoraires d’agence. La plupart du temps, cela représente entre 5 à 10 % HT des sommes encaissées sur l’année. Ce qui peut impacter la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
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La vérification du dossier de location
La constitution du dossier de location
Le premier risque couru par les propriétaires d’une location meublée, ce sont les loyers impayés. Pour les éviter, il ne suffit pas de trouver un locataire. Encore faut-il trouver un locataire solvable. C’est à cet instant qu’intervient le dossier de location complet. Celui-ci doit comporter :
- Une copie du contrat de travail ;
- Une copie de la carte d’identité ;
- Le dernier avis d’imposition ;
- Les 3 dernières fiches de paie ;
- Les 3 dernières quittances de loyer de son ancien domicile ;
- Un RIB
Tous ces documents vous permettent de vérifier la situation financière et professionnelle de votre futur locataire.
Les éléments à vérifier
Au sein du dossier de location, nous vous conseillons de vérifier les points suivants avec la plus grande attention :
- Le niveau de revenu : la solvabilité du nouveau locataire dépend avant tout de son salaire. En effet, celui-ci doit couvrir le montant du loyer, mais aussi ses frais quotidiens (ses courses, ses factures d’électricité, d’internet, le transport, ses loisirs,…). Il doit donc avoir un restant à vivre suffisant après avoir payé son loyer mensuel. Généralement, il est conseillé de sélectionner les locataires présentant un salaire correspondant à trois fois le montant du loyer.
- La stabilité de sa situation professionnelle : même s’il bénéficie de revenus élevés, un locataire doit surtout avoir des revenus stables dans le temps. En particulier si vous optez pour la location meublée longue durée. Ici, ce sont surtout les salariés ayant un CDI ou les fonctionnaires qui sont privilégiés. Mais vous pouvez aussi signer un contrat de location avec un indépendant dès lors qu’il est capable de présenter des revenus pérennes (a minima 1 an d’activité avec des résultats positifs).
Pour éviter les pertes de revenus liés à un non-paiement du loyer, vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés. Ces dernières définissent plusieurs conditions dans le choix du locataire (en la fois en termes de salaire et de situation professionnelle).
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