9 astuces pour trouver un bien immobilier rentable
L’investissement immobilier locatif peut être réalisé dans l’objectif de se constituer un patrimoine immobilier, d’anticiper sa retraite, ou encore de bénéficier de complément de revenus intéressant. Dans ce dernier cas, il faut impérativement trouver un bien immobilier rentable. C’est-à-dire un bien dont les revenus locatifs sont supérieurs à toutes vos charges. Et ça, ça ne court pas forcément les rues. Heureusement, nopillo vous donne toutes les astuces pour dénicher la perle rare.
1 - Porter une attention particulière au prix d’achat
Le prix d’achat constitue le premier critère pour trouver un bien immobilier rentable. Et pour cause, si l’opération nécessite un investissement trop élevé dès le départ, il sera difficile ensuite d’en dégager un rendement intéressant.
Il convient donc de trouver le bon prix de vente, par rapport aux potentiels revenus locatifs. Pour cela, vous devez :
- Éplucher toutes les annonces immobilières : l’idée est de devenir un véritable expert de votre marché. À force d’analyser les annonces, vous connaîtrez à la perfection les prix au mètre carré pratiqués sur le secteur, mais aussi le potentiel locatif. Et ce, pour chaque type de logement. Ce faisant, vous pourrez plus facilement éliminer les biens surévalués et identifier les bonnes affaires.
- Négocier avec le vendeur : le vendeur veut avant tout vendre son bien immobilier. Alors, prenez le temps de cerner ses motivations pour faire baisser le prix de vente initialement proposé. N’hésitez pas à lui poser plusieurs questions : quelles sont les raisons qui le poussent à vendre ? S’agit-il de sa résidence principale ? D’un investissement locatif ? Depuis combien de temps le logement est-il mis en vente ? Attention toutefois, la négociation dépend aussi du marché dans lequel vous vous trouvez et du niveau de concurrence.
2 - Miser sur une ville attractive
Après le prix d’achat, le montant des recettes locatives constitue le second critère déterminant pour trouver un bien immobilier rentable. Et cela passe généralement par le potentiel locatif de la ville dans laquelle vous investissez.
S’il s’agit d’une ville “déserte” sans aucun attrait (économique, touristique, culturelle, étudiants, …), le risque de vacances locatives sera très élevé. Ce qui mettra à mal votre rentabilité.
Il convient donc de privilégier les villes attractives : que ce soit grâce à un bassin d’emploi important, la proximité avec une grande ville, la disponibilité des transports en commun, une communauté étudiante importante, une région touristique, etc.
3 - S’éloigner des grandes métropoles
Bien souvent, les grandes métropoles subissent un véritable déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Pour faciliter l’accès au logement, le gouvernement a donc mis en place des politiques d’encadrement des loyers dans les zones les plus tendues.
Cet encadrement des loyers vous empêche justement de profiter d’une rentabilité importante.
Alors pour trouver un bien immobilier rentable, n’hésitez pas à vous éloigner un peu des grandes villes. Par exemple, entre Paris et sa banlieue, les différences sont généralement de 30 % (et même parfois de 60 %). Pour autant, la demande locative reste toujours élevée.
Bon à savoir : si les grandes villes limitent votre potentiel de rentabilité, elles présentent toutefois des avantages en termes de plus-value. Et pour cause, sur le long terme, les prix de l’immobilier des métropoles connaissent généralement une belle croissance.
4 - Sélectionner un bien immobilier rentable
En plus de la ville, le type de logement et ses spécificités sont aussi à prendre en compte au moment de trouver un bien immobilier rentable. Voici quelques exemples :
- Les logements avec parking : ce type de bien est particulièrement apprécié dans les grandes villes, où il est possible d’augmenter le loyer d’une centaine d’euros grâce à la mise à disposition d’une place de parking. Et même si le locataire ne dispose pas de véhicule, il sera toujours possible de la louer à part.
- Les studios : ils sont très recherchés par les étudiants ou les jeunes actifs. Vous n’aurez donc aucune difficulté à le louer s’il est situé dans une ville attractive.
- Les immeubles de rapport : ce type de bien est particulièrement avantageux puisqu’il vous permet d’acquérir plusieurs lots pour un prix d’achat global généralement inférieur à ceux des lots individuels.
5 - Opter pour des contrats de location rentables
Les modalités de mise en location peuvent également influencer votre rentabilité. Et notamment les mises en location saisonnière ou les colocations.
- Les locations de courte durée : si elles nécessitent une gestion locative beaucoup plus lourde, le montant des loyers perçus peut doubler, tripler, voire plus. Mais attention, pour trouver un bien immobilier rentable avec cette stratégie, encore faut-il sélectionner une ville touristique avec un fort potentiel. Cliquez ici pour découvrir les avantages et inconvénients des locations saisonnières.
- Les colocations : la location de plusieurs chambres au sein d’un même logement vous permet de bénéficier d’un loyer global beaucoup plus intéressant que si vous louiez le logement dans son intégralité à un seul ménage. Si vous souhaitez en savoir plus sur les colocations, n’hésitez pas à lire cet article.
Avec ce type de contrat, vous pourrez optimiser votre cash flow et ainsi percevoir des revenus complémentaires.
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6 - Miser sur l’ancien pour trouver un bien immobilier rentable
Plutôt que d’acheter des logements neufs plus élevés à l’achat, pourquoi ne pas acquérir un logement ancien ? Vous bénéficiez alors d’un prix de vente beaucoup plus faible pour maximiser votre rentabilité locative. Mais dans ce cas, il faudra évidemment prévoir quelques travaux d’amélioration pour valoriser le bien et faciliter sa mise en location.
D’ailleurs, depuis l’interdiction de mise en location des passoires thermiques, il est encore plus facile de trouver un bien immobilier rentable avec cette stratégie. D’une part, parce que de nombreux propriétaires souhaitent se “débarrasser” rapidement d’un bien qu’ils ne peuvent plus louer. D’autre part, parce qu’il existe de nombreux dispositifs d’aides financières venant réduire le coût des travaux d’amélioration énergétique.
7 - Profiter du off market pour maximiser sa rentabilité
Si les petites annonces sont indispensables pour trouver un bien immobilier rentable, il existe une astuce encore plus efficace ; le bouche-à-oreille. Mais pour cela, il convient de s’entourer de professionnels du secteur. Lorsque vous visitez un logement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, prenez le temps de discuter avec lui, de lui présenter votre projet et tous vos critères de recherche. Ainsi, lorsqu’il définit une opportunité susceptible d’y répondre, il pourra vous contacter, avant même de publier l’annonce en ligne.
Outre les agences immobilières, les notaires peuvent aussi être des partenaires de premier ordre lors de la recherche de bien. En effet, leurs prestations s’adressant souvent aux familles dans le cadre de succession, ils savent avant tout le monde lorsqu’un logement sera mis en vente.
C’est en passant en dehors des circuits plus classiques que vous avez le plus de chances de faire une bonne affaire.
8 - Calculer sa rentabilité dès le début du projet immobilier
Afin de trouver un bien immobilier rentable rapidement, pensez à calculer le rendement brut de chaque logement dès que vous regardez les annonces. Autrement dit, le rapport entre les recettes locatives et le montant de l’investissement engagé. Pour connaître le montant des loyers potentiellement perçus, il convient de réaliser une étude de marché en analysant les biens similaires loués dans le secteur. Cela vous permettra alors d’estimer vos futurs revenus locatifs.
Il est même possible d’aller encore plus loin que la rentabilité brute, en calculant la rentabilité nette. Notamment si la description de l’annonce comporte plusieurs données chiffrées, comme la taxe foncière ou les charges de copropriété. À défaut, pensez à demander ces renseignements au vendeur avant même de réaliser la visite.
Ces informations vous éviteront de perdre du temps à visiter des appartements surévalués.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les calculs de rentabilité, cliquez sur ce lien.
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9 - Choisir le bon statut fiscal
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, n’oubliez pas non plus de choisir le bon statut fiscal en fonction de votre situation. En effet, la fiscalité peut affecter fortement votre rendement. Alors pour réduire le montant de votre imposition, il est primordial d’opter pour le statut le plus avantageux par rapport à votre situation.
Voici les principales options qui s’offrent à vous :
- Le statut de loueur en meublé non professionnel : ce statut n’est possible que si vous louez un logement meublé. Si tel est le cas, vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants, tels que la déduction des charges ou l’amortissement.
- Le régime des revenus fonciers : dès lors que vous louez un logement nu.
- La SCI : c’est l’idéal si vous souhaitez investir à plusieurs. Mais ici, c’est la société civile immobilière qui est propriétaire du logement. Cliquez ici pour en savoir plus.
- La SARL de famille : cette structure juridique est valable uniquement lorsque le bien immobilier appartient aux membres d’une même famille (soit par les liens du sang, soit par les liens d’alliance).
Et si vous ne savez pas quel régime choisir, n’hésitez pas à contacter nopillo.
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