Investissement locatif d’un studio - Guide complet
Parmi toutes les offres immobilières, l’investissement locatif de studio est sans doute celui qui séduit le plus. Découvrez pourquoi et comment vous lancer.
Rendement élevé, demande locative constante, large choix de logements, … L’achat de studio a tout pour plaire. Mais attention, ce n’est pas parce que sa surface est plus restreinte, que ce type de placement est plus simple. Comme pour tout projet immobilier, la rentabilité n’est pas garantie. Pour la maximiser, il est nécessaire de suivre certaines bonnes pratiques.
Découvrez-les dans notre guide complet sur l’investissement locatif d’un studio meublé
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Pourquoi investir dans un studio locatif ?
Il existe 1001 raisons d’investir dans un studio locatif. Ce type de bien immobilier présente une multitude d’avantages pour les investisseurs :
- Un prix d’achat maîtrisé : de par leur petite surface, les studios sont accessibles à de nombreux investisseurs. Même dans une ville comme Paris, il est possible d’acheter un logement T1 pour 100 000 euros (ou plutôt une chambre de bonne avec des toilettes sur le palier). Dans les petites métropoles, les prix peuvent facilement avoisiner les 50 000 euros. Le studio devient alors idéal pour un premier investissement locatif.
- Une demande locative élevée : les studios sont souvent recherchés par les étudiants ou les jeunes actifs. Or chaque année, ils débarquent par milliers dans les villes françaises. La demande est presque continue pour les studios meublés. Avec la bonne stratégie, vous ne risquez pas de souffrir de vacances locatives.
- Une pluralité de modes d’exploitation : si la cible des studios est principalement constituée d’étudiants et de jeunes actifs, ce ne sont pas les seuls intéressés par ce type de logement. En effet, les vacanciers ou les voyageurs d’affaires sont aussi à la recherche de petits appartements lors de séjours de courte durée. Ainsi, vous pourrez choisir entre la location saisonnière et la location de longue durée pour optimiser vos recettes locatives.
- Une variété de logements : même s’ils n’ont qu’une seule pièce, les studios profitent d’une offre abondante sur le marché. Que ce soit dans le centre-ville des grandes métropoles, dans une résidence étudiante, en périphérie, … ces appartements sont partout. Vous pourrez ainsi diversifier votre patrimoine immobilier sans trop d’efforts.
Studio et investissement locatif - Quelle rentabilité ?
Studio et investissement locatif vont souvent de pair. Et pour cause, cette combinaison permet aux acheteurs de maximiser leur rentabilité locative. D’un côté, ils profitent d’un prix de l’immobilier attractif. De l’autre, ils maximisent leurs recettes locatives. Résultat : un rendement maximum. En général, il est possible de rentabiliser l’achat d’un studio en 5 à 10 ans, contre 12 ans pour un appartement de 50m2 de deux ou trois pièces.
Mais attention, la rentabilité d’un studio meublé n’est pas automatique. Il faudra donc la calculer avant de vous lancer dans cet investissement.
Voici les indicateurs à connaître :
La rentabilité brute : c’est la prise en compte des loyers annuels par rapport au prix d’achat du bien immobilier
Méthode de calcul : (loyer annuel / prix d’achat) * 100
La rentabilité nette : ici, vous prenez aussi en compte les dépenses effectuées pour le bien de la mise en location.
Méthode de calcul : [(loyer annuel-charges) / prix d’achat] * 100
Le cashflow : c’est la différence entre vos recettes et vos dépenses.
Méthode de calcul : loyers mensuels - charges mensuelles
Comment réussir son achat de studio pour un investissement locatif ?
Si l’achat d’un studio pour votre investissement locatif est très rentable, encore faut-il respecter certaines règles. Comme pour tout bien immobilier, il existe des bonnes affaires et des gouffres financiers.
Alors comment trouver le logement nécessitant un minimum d’efforts d’épargne (voir générant un cashflow positif) ?
Plusieurs critères doivent être pris en considération .
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La ville
Les locataires les plus intéressés par les studios meublés étant plus souvent des étudiants, vous devez acheter dans une ville avec de nombreuses universités et grandes écoles. Pour cela, n’hésitez pas à vous référer au classement des meilleures villes étudiantes. Il ne s’agit surtout pas de sélectionner le top 3 (notamment Montpellier, qui présente des prix de l’immobilier élevés), mais plutôt de vous faire une idée des meilleures localisations pour votre investissement locatif de studio étudiant.
À ce stade, l’objectif est de trouver le juste équilibre entre demande locative élevée et prix de vente attractif.
Le bien immobilier
Que vous prévoyiez un investissement locatif à Paris pour votre studio, à Marseille ou à Clermont-Ferrand, d’autres critères viennent conditionner votre niveau de rentabilité. Et oui, si vous proposez un appartement T1 tout délabré, avec des meubles vieillots et situé dans un quartier mal famé, vous aurez peu de chances de trouver de potentiels locataires.
Même si les étudiants ne sont pas les plus exigeants, ils veulent vivre dans des conditions décentes (et leurs parents aussi).
Alors après le choix de la ville, veillez à proposer un bien immobilier qui donne envie. C’est-à-dire :
- des équipements aux normes,
- une surface acceptable,
- un studio à proximité des transports en commun (ou des écoles) …
Bon à savoir : en visitant les sites d’annonces immobilières, vous constaterez qu’il existe de nombreux studios à des prix très intéressants. Mais en réalité, ils constituent de très mauvaises affaires. Si vous souhaitez investir dans un studio pour le louer, vous devrez respecter les critères de décence. Cela commence par la surface habitable qui doit être supérieure ou égale à 9m2. Or, de nombreux logements en vente ont une superficie de 5 ou 6m2. Alors ne vous laissez pas avoir par ces tarifs attractifs et privilégiez les biens un peu plus grands (idéalement entre 15 et 30 m2).
Les meubles
Les locataires des studios ne restent pas de nombreuses années dans le logement (même pour les longues durées). Les étudiants y resteront le temps de terminer leur cursus scolaire. Quant aux jeunes actifs, ils envisagent souvent des logements plus grands lorsqu’ils se mettent en couple ou que leurs revenus augmentent.
Comme ils ne souhaitent pas s’installer sur du très long terme, les locataires préfèrent limiter les dépenses en termes d’ameublement. Et c’est là que l’investissement locatif d’un studio meublé prend tout son sens.
En offrant les fournitures nécessaires à votre locataire, vous lui permettez d'économiser des dépenses (au niveau de l’achat de meubles et du déménagement). En contrepartie de ce service, vous pouvez augmenter le loyer, et ainsi, maximiser votre rentabilité.
L’année de construction
S’il est déconseillé de proposer un studio tout délabré à votre locataire, rien ne vous empêche d’en acquérir un. En effet, les biens immobiliers anciens avec de nombreux travaux à faire sont souvent en dessous des prix du marché. Personne ne veut passer trop de temps dans les travaux. Et comme personne n’achète, les vendeurs bradent les prix. C’est d’autant plus vrai depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Si vous souhaitez profiter de prix de l’immobilier attractif, il faudra généralement mettre les mains dans le cambouis. Vous devrez réaliser d'importants travaux pour remettre le bien aux normes et améliorer ses performances énergétiques. Mais une fois fait, vous pourrez proposer un montant de loyer intéressant. Sans oublier que vous générerez une belle plus-value lors de la revente.
Au contraire, si vous investissez dans un studio locatif neuf, vous risquez d'acheter au prix fort, limitant ainsi votre potentiel de plus-value. Même avec des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le rendement en pâtit.
Le bon moment
Pour tout investissement locatif de studio, il y a un timing à respecter. Comme la cible est souvent constituée d’étudiants, la demande locative explose dès la fin du mois d’août jusqu'en début octobre (maximum). Vous devez alors vous assurer que le logement soit prêt à la location à cette date.
Cela vous permettra ainsi de trouver un locataire avec un minimum de vacances locatives.
Pour autant, si le logement est prêt au mois de mai ou juin, tout n’est pas encore perdu. Vous pourriez le mettre en location saisonnière pour générer des revenus locatifs au cours de l’été. Dès que la rentrée scolaire approche, il vous suffira de proposer votre bien immobilier aux étudiants.
Attention toutefois si vous faites de la location de courte durée. Les mairies se montrent de plus en plus strictes. Alors veillez à respecter la réglementation.
En suivant ces bonnes pratiques, vous maximisez la rentabilité de votre projet d’achat de studio à louer.
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