Comment fixer le montant de son loyer ?
Que vous fassiez un investissement locatif pour générer une rentabilité immédiate, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine immobilier, la réussite de votre projet découle directement des rentrées d’argent générées. Et ça, ça dépend du montant du loyer fixé. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes soumis à une double contrainte. D’une part, les dispositifs d’encadrement des loyers qui courent dans certaines villes. D’autre part, le risque de vacances locatives qui peut mettre à mal votre situation financière. Alors comment fixer le montant des loyers malgré ces contraintes ? Et surtout, est-il possible de l’augmenter ? C’est ce que nous allons voir.
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Le montant du loyer - le fer de lance de votre rentabilité locative
L’objectif d’un investissement immobilier locatif, c’est souvent d’obtenir une rentabilité maximale. Celle-ci vous permettra de limiter l’effort d’épargne, voire même de générer des revenus complémentaires dans certaines villes.
Pour maximiser cette rentabilité, vous devez mettre en perspective vos recettes locatives avec le coût d’acquisition et toutes les charges. L’idée est alors de maximiser le montant du loyer, tout en réduisant les dépenses.
Au niveau de la réduction des charges, plusieurs astuces ont été présentées au sein de ce blog, notamment en termes de fiscalité.
Mais aujourd’hui, nous allons nous intéresser spécifiquement au montant du loyer.
Les contraintes à la fixation du montant du loyer
Dans les villes soumises à un dispositif d’encadrement
Dans certaines villes de France, la tension locative est si forte que le gouvernement a mis en place des dispositifs d’encadrement des loyers (loi Alur). L’idée est alors de fixer un plafond de loyer pour permettre aux habitants de se loger dans les zones les plus tendues.
Celui-ci concerne les premières mises en location et les changements de locataire.
Pour les changements de locataire, des limites s’appliquent dans la plupart des communes considérées comme étant des zones tendues.
En revanche, pour les premières mises en location, cela ne concerne que les très grandes métropoles, comme Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Montpellier, … Et c’est là que ça se complique pour les propriétaires-bailleurs. En effet, si votre logement est situé dans l’une de ces villes, vous ne pouvez fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20 %.
Mais alors à quoi correspond le loyer de référence ?
Il s’agit d’un montant défini par arrêté préfectoral selon les analyses de l’Observatoire des loyers. Ce montant prend en compte plusieurs éléments, comme :
- La situation géographique du logement ;
- Le type de location (vide ou meublée) ;
- Le nombre de pièces ;
- La date de construction.
Le loyer de référence pourra ensuite être majoré de 20 %. Et dans certains cas, il est même possible de demander un complément de loyer. Par exemple, si le bien présente une vue sur la tour Eiffel, si une salle de sport est intégrée à l’immeuble, si le logement contient une terrasse, …
N’hésitez pas à intégrer ces caractéristiques lors de la signature du contrat de bail afin de justifier la hausse de loyer et d’éviter d’éventuels litiges avec le locataire.
Dans les autres villes
Si votre logement n’est pas situé dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, vous êtes libre de fixer le montant de loyer qui vous convient. Cela dit, l’objectif est quand même d’avoir des locataires tous les mois. Alors si vous fixez un prix trop élevé, le risque en LMNP est qu’aucun locataire ne veuille occuper le logement. Or, un loyer faible vaut mieux que pas de revenus locatifs du tout.
Il convient donc de prendre le temps de fixer le montant du loyer le plus adéquat. Pour cela, les annonces immobilières sont des ressources précieuses. Vous pouvez y comparer les loyers pour des logements similaires au vôtre, en termes de :
- Nombre de pièces et superficie ;
- Année de construction ;
- Quartier et idéalement rue ;
- Type de location ; etc.
Il ne s’agit de proposer un prix égal, mais de s’inspirer des prix pratiqués à côté de chez vous. Et si vous constatez qu’un bien ne part pas, c’est peut-être parce que le prix fixé est trop élevé.
Bon à savoir : même si elles ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers lors de la première mise en location, la plupart des villes doivent respecter plusieurs contraintes en cas de renouvellement du bail. Vous devez en effet respecter l’indice de révision des loyers (IRL) de l’INSEE. Pour cela, n’hésitez pas à utiliser le simulateur du service public pour le calcul de révision des loyers.
Si vous avez des doutes quant à la fixation du montant du loyer optimal, n’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière. Celle-ci pourra estimer votre bien, vous permettant ainsi de proposer un prix à la fois juste et rentable.
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4 astuces pour augmenter le montant du loyer
Même si les règles de fixation sont relativement strictes, il existe plusieurs manières d’augmenter le montant du loyer. Voici les principales.
1 - Meubler le bien
Que votre bien immobilier soit situé dans une ville soumise à l’encadrement des loyers ou non, la présence de meubles est automatiquement un motif d’augmentation du loyer. Après tout, vous avez investi dans des fournitures pour éviter au locataire d’avoir à acheter dans un lit, un canapé, une table, des chaises, … Il est donc logique que vous soyez rémunéré pour les équipements fournis.
De base, vous devez intégrer toutes les fournitures prévues au sein du décret du 31 juillet 2015. En plus de faciliter l’installation, cela vous permettra de profiter du statut LMNP et de tous ses avantages fiscaux.
Mais si vous souhaitez aller encore plus loin dans l’augmentation des prix du loyer, n’hésitez pas à proposer des services additionnels. Par exemple, un téléviseur, une machine à laver, un abonnement internet inclus, …. Plus vous offrez de services, plus vous pourrez les répercuter sur le montant du loyer.
2 - Réaliser des travaux de rénovation énergétique
Le prix de l’énergie augmentant à vue d'œil, un logement bien isolé permettra au locataire de réaliser des économies d’énergie considérable. D’où l’importance de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Les avantages sont doubles :
- Vous augmentez la valeur de votre bien immobilier. À court terme, cela vous permet de demander un montant de loyer plus élevé. À long terme, cela vous permet de vendre plus cher.
- Vous bénéficiez de nombreuses aides de l'État pour améliorer la performance énergétique de votre bien immobilier. Les dépenses engagées sont ainsi inférieures par rapport aux gains récupérés.
Ces travaux de rénovation sont d’autant plus importants que la législation se durcit en matière de location immobilière. Depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez plus louer un bien consommant plus de 420 kWhEP/m²/an. Dès 2025, l’interdiction pourrait s’étendre à tous les appartements de classe DPE G, puis F en 2028 et E en 2034.
3 - Transformer un appartement familial en colocation
Si vous avez acheté un grand appartement ou une maison, il est tout à fait possible de le transformer en colocation pour augmenter les loyers. Et oui, avec ce mode d’exploitation, vous ne louez plus un bien dans son intégralité à une personne (ou une famille), mais plusieurs lots à différentes personnes.
Et même si le prix des chambres individuelles est inférieur au logement intégral, la somme de tous les loyers perçus sera nettement supérieure.
4 - Faire de la location saisonnière
Cette astuce pour augmenter le montant des loyers ne s’applique pas dans toutes les villes. En effet, de plus en plus de communes veulent mettre fin aux locations saisonnières du fait d’une intensification de la tension locative que cela provoque.
Néanmoins, si votre bien est situé dans une commune où cette pratique est encore simplifiée, n’hésitez pas à vous lancer. À condition bien sûr que la localisation géographique présente un intérêt pour les locataires temporaires et que votre règlement de copropriété l'autorise. Ce peut être un pôle d’activité pour les voyageurs d’affaires, un pôle culturel, la présence de la plage ou de la montagne pour les touristes.
Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez augmenter le montant des loyers, il faut toujours penser aux potentiels locataires : seront-ils prêts à payer tel prix pour le logement proposé ?
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