Comment financer un investissement locatif en 2024 ?
Prêt immobilier, paiement comptant, viager ou vente à terme, … Découvrez les options pour financer votre investissement locatif en 2024.
Palpable, sécurisé et durable, l’investissement dans la pierre reste l’un des placements préférés des Français. Certains investisseurs se lancent dans l’aventure immobilière pour générer des revenus complémentaires, d’autres pour préparer leur retraite ou encore pour transmettre un patrimoine immobilier à leurs enfants. Même si les motivations divergent, une problématique commune demeure : Comment financer son investissement locatif ? Nopillo répond à la question.
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L’état du financement dans l’investissement locatif en France
Pour financer leur investissement locatif, la majorité des Français optent pour le crédit immobilier. Mais pour obtenir un prêt bancaire, encore faut-il séduire les établissements bancaires.
Et depuis la crise sanitaire, la mission n’était pas si aisée. Pendant 2 ans, les taux directeurs n’ont cessé d’augmenter. Autrement dit, pour un capital similaire, le montant des mensualités explose. Investir dans l’immobilier locatif devient alors de plus en plus cher.
En parallèle, le Haut Conseil de Stabilité Financière durcit ses recommandations en 2022. Désormais, le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % pour une durée d’endettement à 25 ans.
La combinaison de ces deux phénomènes conduit à une explosion des refus de crédit. D’après l’Observatoire Crédit Logement, en 2023, 34 % des demandes de financement immobilier ont été refusées.
Puis la roue a tourné. En 2024, ce chiffre est descendu à 18 %.
Comment expliquer ce regain ? Principalement à cause d’une baisse des taux directeurs. Cette année, la banque centrale européenne a revu ses taux à la baisse à deux reprises. Ces derniers passent alors de 4,25 % à 3,50 %. L’emprunt devient plus facile, permettant à des milliers d’acheteurs de financer leur investissement locatif.
Mais outre le prêt immobilier, il y a d’autres techniques de financement. Décortiquons-les.
3 astuces pour financer son investissement locatif
Le prêt bancaire
Les différents types de crédits immobiliers
Si le prêt bancaire est l’option privilégiée pour financer un investissement locatif, sachez que celui-ci se décline sous diverses modalités :
- Le prêt amortissable classique : c’est le plus couramment utilisé. Concrètement, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts chaque mois. Mais au début, la part d’intérêt est plus importante, jusqu’à diminuer pour laisser toujours plus de place au remboursement du capital.
- Le prêt relais (ou achat-vente) : si vous prévoyez de vendre un bien immobilier pour acheter le nouveau, cette option est faite pour vous. Concrètement, la banque vous prête de l’argent correspondant plus ou moins à 70 % de la valeur du bien mis en vente. Ce faisant, vous n’avez pas besoin d’attendre que la transaction se finalise pour sauter sur une opportunité d’achat locatif. Même si ce type de prêt est souvent conclu pour un changement de résidence principale, rien ne vous empêche de l’utiliser pour financer un investissement locatif.
- Le prêt in fine : pendant la durée d’emprunt, vous ne remboursez que les intérêts et les primes d'assurance. Ce n’est qu’à la fin du contrat que le capital est remboursé en intégralité. Mais ce type de prêt est plutôt utilisé dans le cadre de stratégie patrimoniale spécifique, pas forcément un investissement locatif. D’autant que les taux d’intérêt sont plus élevé (avec taux variable)
Mais attention, car pour financer un investissement locatif, vous n’avez pas accès à tous les types de crédit, notamment le prêt accession Action Logement, le prêt d’accession sociale (PAS) ou prêt à taux zéro (PTZ) qui sont réservés à l’achat de la résidence principale.
Les avantages du crédit bancaire
Si la banque est l’interlocuteur privilégié des Français pour le financement d’un investissement locatif, c’est pour tous les avantages du prêt immobilier.
À commencer par l’effet de levier. En empruntant, vous pouvez acquérir un bien sans mobiliser tous vos capitaux propres. Vous pouvez ainsi diversifier vos placements, d’autant plus que l'immobilier locatif est l'un des rares investissements pour lequel les banques acceptent de prêter (par opposition aux placements boursiers, crypto, …).
Après l’effet de levier, il y a les taux d’intérêt bancaires qui restent avantageux. Même si depuis quelques années, ils augmentent, ils restent globalement inférieurs au rendement locatif brut de l’immobilier. À condition bien sûr d’investir “intelligemment”. Grâce à cette différence, votre revenu locatif couvre, en principe, le coût de l’emprunt, mais aussi les charges afférentes (assurances, honoraires d’agence, frais de comptabilité, …). Dans certains cas, la mise en location peut même vous permettre de générer un bénéfice (on parle alors de cash flow positif).
Dernier avantage et pas des moindres : la fiscalité liée au prêt bancaire. En effet, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles de vos revenus locatifs (nous y reviendrons plus tard).
Malgré ces avantages, le prêt bancaire nécessite souvent un apport immobilier. Si vous souhaitez financer votre investissement locatif sans apport, il faudra soigner votre dossier bancaire.
Le financement cash
En payant un bien immobilier au comptant, vous renoncez aux avantages du crédit, mais vous gagnez en liberté financière.
Plus précisément, vous optimisez votre cash-flow. En effet, les revenus locatifs perçus ne servent plus à rembourser les mensualités d’emprunt. Elles couvrent une partie des charges, mais pour le reste, ces recettes vont directement dans votre poche. C’est une excellente manière de générer des revenus complémentaires.
En prime, vous multipliez les opportunités lors de la recherche immobilière. En effet, si vous pouvez acheter cash, vous enlevez une grosse épine du pied des vendeurs : les clauses suspensives. Celles-ci prévoient l’annulation du compromis de vente sans aucune pénalité pour l’acheteur dès lors que celui-ci ne peut obtenir de prêt immobilier. Or, pour les vendeurs, une telle annulation implique de recommencer tout le processus de vente, et de courir à nouveau le risque d’une annulation. Mais si vous arrivez avec de l’argent cash, ce risque est éliminé. Ce qui vous octroie un pouvoir de négociation notable lors de l’achat.
Mais attention, car le financement d’un investissement locatif au comptant ne s’adresse pas à tout le monde. Globalement, celui concerne davantage :
- Les personnes âgées disposant d’une épargne importante et ne pouvant accéder à l’emprunt du fait de leur âge (c’est un profil à risque pour les banques).
- Les CSP + qui disposent de moyens financiers solides et dont le taux d’endettement est déjà élevé.
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Le viager ou la vente à terme
Dernières options pour financer son investissement locatif : le viager ou la vente à terme.
Dans les deux cas, il s’agit de diviser le prix de vente en deux :
- Le capital : c’est un peu comme l’apport immobilier (on parle aussi de “bouquet”). Celui-ci permet d’investir dans un bien à prix réduit.
- Une rente : c’est une somme versée mensuellement au vendeur, un peu comme les mensualités d’emprunt.
La différence entre les deux tient à la durée de versement de la rente.
Dans le cadre du viager, c’est jusqu’au décès du vendeur. Ici, c’est un peu comme jouer à la loterie, car vous n’avez aucune certitude quant à la date de sa mort.
Dans le cadre de la vente à terme, c’est jusqu’à l’échéance d’une date définie dans le contrat de vente.
Avec ces options, vous n’avez pas besoin de passer par une banque pour financer votre investissement locatif.
L’autofinancement de son investissement locatif, l’objectif ultime
Même si vous n’avez pas pour objectif de générer des revenus complémentaires avec votre investissement locatif, l’autofinancement est souvent perçu comme le Graal.
L’idée étant de couvrir toutes les charges (allant du remboursement du prêt à la taxe foncière en passant par les charges de copropriété) uniquement grâce aux loyers perçus. Vous n’avez aucun effort d’épargne à réaliser. Et vous pouvez même générer des bénéfices.
Si vous avez opté pour le financement au comptant, c’est beaucoup plus facile à atteindre. Mais si vous avez opté pour le prêt bancaire, plusieurs astuces peuvent vous aider à autofinancer votre investissement immobilier locatif.
- Bien choisir son bien immobilier : il doit être situé dans une ville attractive où la demande locative est élevée.
- Sélectionner le bon mode d’exploitation : comme la location meublée, la location saisonnière ou la colocation.
- Augmenter la durée d’emprunt : en étalant la durée du prêt, vous réduisez le montant des mensualités (mais en contrepartie, vous augmentez les taux d’emprunt).
L’optimisation du financement avec le statut LMNP
Vous savez quelle option choisir ? Vous avez effectué un plan de financement Excel pour votre investissement locatif ? Vous avez décelé une opportunité immobilière ? …
Il ne vous reste plus qu’à vous lancer. Mais avant cela, avez-vous pensé à la fiscalité ? Car selon le financement et le régime fiscal choisis, le montant de l’impôt à payer pourra sensiblement varier. D’autant plus si vous prévoyez de faire de la location meublée pour maximiser les recettes locatives.
Et oui, avec ce statut, vous avez le choix avec deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour la location longue durée, mais sans possibilité de déduire les charges.
- Le régime réel d’imposition : ici, vous pouvez non seulement déduire les charges (y compris les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance de cet emprunt), mais aussi amortir le bien immobilier. Autrement dit, vous ne payez presque pas (voire pas du tout) d’impôt sur vos revenus locatifs.
Pour profiter au maximum des avantages de ce statut, le plus simple est d’opter pour un crédit amortissable. Dans les premières années LMNP, la déduction des taux d'intérêt sera nettement plus importante, jusqu'à diminuer progressivement.
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