Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif ? Pour cela, il y a une case obligatoire : le financement. La plupart du temps, vous n’aurez d’autre choix que de demander un crédit immobilier. Mais avant de vous l’accorder, la banque analysera attentivement votre projet d’achat immobilier et votre capacité d’emprunt. Autrement dit, la somme que vous pourrez rembourser tous les mois à l’établissement prêteur. Mais alors comment calculer sa capacité d’emprunt ? Nopillo vous répond.
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C’est quoi la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt, c’est le montant que vous pourrez emprunter à la banque en fonction de vos ressources financières. La banque ne vous prête que l’argent qu’elle estime pouvoir récupérer. Si le risque de défaut de paiement est trop grand, elle refusera simplement votre demande de prêt immobilier.
D’où l’importance de bien calculer sa capacité d’emprunt avant même de faire vos recherches immobilières. En connaissant le montant total prêté, les mensualités et la durée, vous serez capable d’orienter votre choix vers des biens qui entrent dans votre budget.
Bon à savoir : dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous devez acheter le bien immobilier, réaliser des travaux, mais aussi acheter les meubles. Or, les banques ne prêtent pas pour l’achat de fournitures. Il vous faudra donc prévoir une petite somme (entre 2 000 à 8 000 euros) pour les financer en dehors du prêt et respecter vos obligations LMNP.
Quelle est votre capacité d’emprunt maximum ?
Comme votre capacité d’emprunt détermine votre aptitude à rembourser votre crédit immobilier, la banque s’assure que vous ayez suffisamment d’argent pour payer vos mensualités d’emprunt, tout en continuant à vivre convenablement.
Pour cela, elle va analyser votre taux d’endettement. Autrement dit, la part de vos dettes dans vos revenus globaux. Si vous gagnez 2 000 euros et que vous devez rembourser tous les mois plus de 1 000 euros de crédit (immo, voiture, consommation, …), il ne vous restera plus grand chose pour vivre convenablement.
C’est pourquoi, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) préconise un taux d'endettement maximal à 35 %. Si vos crédits représentent plus de 35 % de vos revenus, il est fort probable que les banques refusent de vous octroyer le prêt, car le risque de défaut de remboursement est trop élevé.
L’objectif de cette règle n’est pas tant de pénaliser les investisseurs, mais plutôt de protéger les consommateurs. Dès lors qu’il y a trop de crédits à payer, il devient difficile, voire impossible, de faire face à l’ensemble de ces dépenses du quotidien.
En calculant votre capacité d’emprunt, vous assurez la faisabilité de votre projet d’achat immobilier par rapport à votre situation financière
Bon à savoir : cette préconisation de 35 % de taux d’endettement est sujette à exception. En effet, les établissements bancaires sont autorisés à accepter 20 % de dossiers excédant ce seuil. Mais pour faire partie des exceptions, il faut présenter un dossier bancaire irréprochable.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Au vu des règles établies par le Haut Conseil de Stabilité Financière, la capacité d’emprunt correspond à 35 % de vos recettes totales moins les charges. Soit :
Capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 35 %
À partir de là, il convient de définir les revenus et les charges.
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Les revenus
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques prennent en compte toutes vos rentrées d’argent.
Selon votre situation professionnelle, cela peut varier . Par exemple,
- Si vous percevez un salaire fixe : l’établissement bancaire intègre votre salaire net imposable (13e mois inclus) et des primes annuelles récurrentes. En revanche, les primes exceptionnelles sont exclues de votre salaire, et donc du calcul de la capacité d’emprunt.
- Si vous percevez un salaire avec fixe et variable : le salaire fixe sera pris en compte dans les mêmes conditions que précédemment. Pour le variable, l’établissement de crédit calcule la moyenne des sommes perçues sur une période donnée (généralement 3 ans).
- Si vous êtes travailleur indépendant : les banques analysent les résultats annuels des 3 dernières années.
- Si vous êtes retraité : l’organisme bancaire prend en compte la pension de retraite nette.
Il s’agit toujours des revenus “net avant impôts”.
À vos revenus professionnels peuvent s’ajouter d’autres ressources financières, comme l’allocation chômage, les allocations familiales, les rentes d’assurance vie, les pensions alimentaires, … Et bien sûr les loyers perçus. Mais attention, car les banques ne prennent pas en compte l’intégralité des recettes locatives, seulement 70 %. En cas d’acquisition pour une mise en location, elles considèrent le risque de vacances locatives et de défauts de paiement. Ce faisant, même en cas de baisse de revenus locatifs, vous devriez toujours être en mesure de rembourser votre crédit.
À ces revenus, l’établissement de crédit déduit vos charges pour calculer votre capacité d’emprunt.
Les charges
Toutes vos charges fixes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Seulement celles qui constituent des dettes. Ainsi, les factures d’électricité, internet, téléphone, les abonnements, les assurances, … ne sont pas intégrés. En revanche, les frais ci-dessous le sont :
- Les crédits en cours : comme un crédit à la consommation (notamment les leasing) ou autre crédit immobilier.
- Le loyer : si vous restez locataire de votre résidence principale, le loyer que vous payez chaque mois constitue une charge.
- Le paiement d’une pension alimentaire.
Les autres éléments à prendre en compte pour calculer la capacité d’emprunt
En plus des revenus et des charges, d’autres éléments entrent en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt :
- Le montant de l’apport personnel : c’est la somme que vous apportez pour le projet d’acquisition immobilière. Elle est issue de votre épargne (PEL, livret A, épargne salariale, donation familiale, …).
- Le type de prêt souhaité : c'est-à-dire à taux fixe ou taux variable, PTZ, prêt relais. Cela va surtout influencer le montant total du crédit, et indirectement sur votre capacité d'endettement.
- Les assurances : notamment l’assurance emprunteur. Là encore, son taux va influencer le coût total du crédit.
- Le montant des mensualités : plus elles sont élevées, plus votre taux d’endettement le sera aussi. Il convient donc de réduire ces mensualités de prêt.
- L’âge de l’emprunteur : évidemment, emprunter à 25 ans ou à 65 ans ne représente pas du tout les mêmes risques. Pour un senior, il faudra disposer d’un dossier en béton pour obtenir un financement bancaire.
Peut-on optimiser sa capacité d'emprunt ?
Même si la capacité d’emprunt maximum est conditionnée par le HCSF, il est possible de l’optimiser. Nopillo vous explique comment :
- Allonger la durée de crédit : ce faisant, vous réduisez le montant des mensualités d’emprunt. Mais attention, car cette stratégie implique aussi une hausse des taux d'intérêt, et par là même, du coût total du prêt. Il est donc primordial de bien faire le calcul avant.
- Comparer les offres de prêt immobilier : chaque banque applique ses propres conditions tarifaires. Prenez le temps de comparer plusieurs offres commerciales et d'analyser toutes les conditions pour réduire le montant global du crédit. Pour cela, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou utiliser un outil de simulation en ligne.
- Renégocier, racheter ou lisser ses crédits : si vous avez d’autres crédits immobiliers ou crédits à la consommation.
- Soigner son dossier bancaire : la banque peut faire des exceptions au 35 % d’endettement. Mais pour cela, votre dossier bancaire devra être irréprochable. Par exemple, avec une durée de remboursement courte, un emploi stable, des revenus élevés, une forte capacité d’épargne, ….
Calculer sa capacité d’emprunt, c’est s’assurer de la faisabilité de son investissement immobilier LMNP. Ne négligez pas cette étape, car un refus de la banque après avoir entrepris toutes les démarches de recherche et visite de logements vous fait perdre un temps précieux.
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