Guide pour se lancer dans l’investissement locatif
2e placement préféré des Français (après le livret A), l’investissement locatif combine à la fois la rentabilité et la stabilité. Le rêve de tout investisseur ! Oui, mais à condition d’acheter un bien rentable, de choisir le bon mode d’exploitation, le bon régime fiscal, … Bref, acheter pour louer, ça s’apprend. C’est pourquoi, Nopillo vous fournit tous ses conseils pour votre premier investissement immobilier locatif.
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Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L'investissement locatif, c’est tout simplement l’achat d’un appartement ou d’une maison pour la location. Concrètement, vous achetez un bien immobilier, non pas pour l’occuper, mais pour le louer à des tiers. Tous les mois, vous percevez les loyers dus. Ce faisant, vous remboursez vos mensualités d’emprunt, vos charges, et si vous avez fait une très bonne affaire, vous pouvez même générer des revenus complémentaires.
Mais pour atteindre un tel niveau de rentabilité, il faut bien étudier son projet. Car il existe des dizaines de manières d’investir dans l’immobilier locatif. Vous pouvez acheter des locaux à usage d’habitation, des locaux commerciaux, professionnels, des parkings, des immeubles de rapport, etc. Vous pouvez louer à la nuitée ou à l’année, louer un appartement en entier ou seulement les chambres, …
Selon les choix effectués, votre niveau de rendement varie. À vous de prendre les meilleures décisions pour l’optimiser. C’est justement l’objectif de ce guide sur l’investissement locatif.
Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?
De plus en plus de Français souhaitent acheter pour louer un appartement ou une maison. En 2022, ils étaient 24 % à avoir un projet d’investissement immobilier locatif (un chiffre qui augmente d’année en année). À l’inverse, les projets d’achat de la première résidence principale sont en net recul.
Mais alors pourquoi un tel engouement pour l’investissement immobilier locatif ? Voici plusieurs raisons.
Placer son argent grâce à un investissement stable
Tout le monde a besoin de se loger. Acheter un appartement et le louer permet justement de répondre à cette demande constante. Ainsi, même si le marché de l’immobilier baisse, les propriétaires-bailleurs continuent de percevoir des loyers, car il y a toujours des locataires à la recherche d’un nouveau logement. À condition bien sûr de proposer un logement attractif. C’est-à-dire en bon état et dans une ville où la demande locative est importante.
Par ailleurs, les périodes baissières sont relativement rares. Sur le long terme, la tendance globale des prix de l’immobilier est plutôt à la hausse. Si vous souhaitez revendre votre bien après plusieurs années de possession, il est fort probable que vous génériez une plus-value.
Entre les loyers qui tombent tous les mois et le potentiel de plus-value, l’investissement locatif combine tous les avantages d’un placement rentable et peu risqué.
Profiter de l’effet de levier
Contrairement à d’autres formes de placement, l’investissement locatif vous permet de profiter de l’effet de levier. Ce qui signifie que vous faites travailler de l’argent que vous ne possédez pas. Du moins pas au début. Et oui, si vous avez financé votre bien via un crédit bancaire, c’est le capital prêté qui permet de générer des loyers. Vous n’avez finalement investi de votre poche qu’une infime partie de la valeur totale du logement (généralement 10 % pour l’apport). Pourtant, vous percevez tous les mois des loyers grâce à l’argent de la banque.
Se constituer un patrimoine immobilier
À travers l’investissement locatif, vous agrandissez votre patrimoine immobilier. Et celui-ci contribue directement à votre enrichissement et celui de votre famille. En plus, cela peut permettre de :
- Transmettre du patrimoine à vos enfants ;
- Occuper le logement en cas de coup dur ;
- Avoir un pied à terre dans des destinations touristiques si vous faites de la location saisonnière ;
- Bénéficier d’un logement pour les études de vos enfants (notamment si le bien acheté est situé dans une ville étudiante).
Diversifier son patrimoine
Vous connaissez l’expression “Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier” ? Elle trouve tout son sens en matière d’investissement. Si vous placez déjà votre argent dans certains produits financiers, la location immobilière vous permet de diversifier. Par exemple, si vous avez des crypto-monnaies, des ETF ou des actions, l’investissement locatif vous apporte une certaine stabilité qui n’est pas très présente avec ces placements volatils. À l’inverse, si tout votre argent est placé sur un livret A ou une assurance vie en fonds euros, l’immobilier vous offre un niveau de rendement nettement plus avantageux.
Générer des revenus complémentaires
Grâce à l’investissement locatif, vous percevez chaque mois des loyers. Ce qui peut vous permettre de générer des revenus complémentaires. Mais attention, ce n’est pas toujours le cas. En tout cas, pas les premières années lorsque vous avez encore un emprunt immobilier à payer. Bien souvent, les loyers permettent de couvrir les mensualités, les charges et les impôts. Mais pas toujours, auquel cas, il faudra faire un effort d’épargne.
D’où l’importance de bien réfléchir avant de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière.
Même sans cashflow positif les premières années, vous pourrez générer un complément de revenu lorsque le prêt immobilier sera intégralement remboursé. C’est donc un excellent moyen de préparer votre retraite et de faire face à la baisse de revenus.
Comment débuter dans l’investissement locatif ?
L’étude de marché, l’étape indispensable pour réussir son investissement en immobilier
Première étape pour réussir votre investissement locatif, c’est l’étude de marché. Vous devez vous assurer que la demande locative soit suffisamment importante pour éviter que votre bien ne reste vacant. Car plus vous tardez à trouver un locataire, plus l'effort d’épargne sera important.
Alors comment réaliser cette étude de marché ? Vous devez analyser la ville dans laquelle vous allez acheter. Et ce, dans les moindres détails. Voici quelques questions à se poser :
- Y a-t-il des universités ou écoles ?
- Les entreprises embauchent-elles ?
- Le marché de l’emploi est-il dynamique ?
- Combien d’habitants ?
- Quelle est la part de locataires ?
- La ville prévoit-elle des projets d’urbanisme ?
L’idée, c’est d’étudier l’attractivité de la ville, et même du quartier, voire de la rue.
L’investissement locatif et la rentabilité : le nerf de la guerre
Pour chaque bien immobilier que vous envisagez d’acheter, vous devez calculer la rentabilité. À cette fin, vous avez besoin de connaître les recettes et les dépenses.
Niveau recette, c’est simplement le montant du loyer que vous pourrez proposer.
Niveau dépense, c’est un peu plus complexe. Vous devez intégrer :
- Les mensualités d’emprunt ;
- La taxe foncière ;
- Les charges de copropriété ;
- Les honoraires d’agences ;
- L’assurance propriétaire non-occupant ; etc.
Pour obtenir ces informations, il vous suffit généralement de demander à l’ancien propriétaire ou de faire des simulations en ligne (notamment pour les mensualités).
Une fois que vous avez ces informations, vous pouvez réaliser différents types de calcul :
Rentabilité brute : Loyer annuel / prix d’achat du bien
Rentabilité nette : Loyer annuel - charges annuelles / prix d’achat du bien
Cashflow : Loyers - charges
L’obtention du financement, la condition sine qua non pour acheter
Dès lors que vous avez trouvé un bien immobilier rentable, vous devrez obtenir un financement auprès de la banque. Celle-ci analysera alors votre dossier bancaire, soit :
- Votre revenu mensuel : si vous avez un salaire de 2 000 € par mois, vous ne pourrez acheter un bien d’une valeur de 1 million d’euros. Et ce, même si vous prévoyez une rentabilité de 10 %. Votre niveau de revenus doit être cohérent avec le montant emprunté.
- Votre taux d’endettement : il ne doit pas dépasser 35 %. Pour cela, la banque analyse votre revenu, mais aussi vos charges. Ainsi, si vous réalisez un investissement locatif en étant locataire, le paiement de votre loyer viendra impacter votre capacité d’endettement. Idem si vous devez rembourser un crédit à la consommation ou un autre crédit immobilier.
- Votre stabilité financière : c’est un fait, les banques préfèrent les salariés en CDI ou les fonctionnaires. Pour autant, ce n’est pas impossible d’obtenir un prêt en étant travailleur indépendant, en CDD ou intermittent du spectacle. Mais dans ce cas, il faudra démontrer des revenus stables. Et ce, sur plusieurs années.
- Votre situation personnelle : notamment si vous investissez en couple. C’est un plus, car le risque est réparti entre deux personnes.
La fiscalité, une étape trop souvent oubliée
Percevant des loyers tous les mois, l’administration fiscale n’est jamais bien loin pour réclamer son dû. Et selon le statut et le régime choisi, la fiscalité peut être très élevée. Il est donc primordial de bien réfléchir aux différentes stratégies pour limiter l’impact de l’imposition sur votre taux de rentabilité. Globalement, voici les options qui s’offrent à vous :
- Le statut LMNP : considéré comme une niche fiscale, le statut de loueur en meublé non professionnel peut vous permettre de ne pas payer d'impôt sur vos revenus locatifs (nous verrons comment, plus tard).
- Le régime foncier : c’est le régime applicable par défaut si vous louez un bien immobilier vide en nom propre. Les avantages fiscaux sont limités par rapport au LMNP. Mais il vous permet de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, …
- La SCI : vous n’investissez plus en nom propre, mais en société. C’est presque indispensable si vous investissez à plusieurs (à moins de faire de l’indivision).
- La SARL de famille : un peu comme la SCI, vous devez créer une société. Mais ici, vous devez impérativement acheter avec des membres de votre famille. C’est-à-dire qu’il y a au moins un lien d’alliance ou un lien du sang.
La gestion locative, par soi-même ou déléguée
Après avoir acheté le bien immobilier, l’investissement locatif est loin d’être terminé. Il vous reste toute la gestion locative à prendre en charge. Celle-ci comprend : l’ameublement du logement, la publication des annonces, les visites d’appartement, la génération des contrats de location, les réparations, les états des lieux, …
Et si vous n’avez pas le temps, il est tout à fait possible de déléguer tout ou partie de ces tâches à une agence immobilière. On parle alors d’investissement locatif clé-en-main.
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Quel type d’investissement locatif choisir ?
Il existe plusieurs manières de réaliser un investissement locatif. Voici les principales.
Location de longue durée vs courte durée
Location meublée vs location vide
Logement intégral vs colocation
Appartement vs maison
Neuf vs ancien
L’investissement locatif en chiffre
- 2 millions de logements meublés en France en 2022
- 66 % des logements meublés sont des logements touristiques
- Soit 800 000 logements en France
- 67 % sont des petites surfaces (c’est-à-dire des studios)
- 1,2 million de logements sont loués pour de la longue durée
- 16 % du parc de logement privé est dédié à la location long terme
- L’immobilier neuf représente 55 % des investissements vs 45 % pour l’ancien
- L’achat d’appartement représente 53 % des achats vs 47 % pour les maisons.
LMNP et investissement locatif : quels avantages pour ce statut ?
Considéré comme une niche fiscale, le statut LMNP permet aux investisseurs immobiliers de profiter de nombreux avantages. Mais seulement à condition de choisir le bon régime fiscal. Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous pourrez simplement profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (en faisant de la location de longue durée).
En revanche, si vous optez pour le régime réel d’imposition, plusieurs mécanismes fiscaux réduisent drastiquement le montant de l'impôt à payer :
- Les charges déductibles : vous pouvez déduire toutes les dépenses engagées pour le bien de la location.
- L’amortissement : vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. L’idée étant de prendre en compte la perte de valeur.
- Le déficit : lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives, vous pouvez reporter le déficit sur les 10 prochaines années.
La combinaison de ces différents mécanismes permet de payer moins d’impôt, et parfois même de supprimer la fiscalité sur les revenus locatifs.
FAQ
- Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité locative se calcule de la manière suivante :
Rentabilité brute : Loyer annuel / prix d’achat du bien
Rentabilité nette : Loyer annuel - charges annuelles / prix d’achat du bien
- Comment investir en immobilier locatif ?
Avant même d’investir dans des appartements à louer, vous devez réaliser une étude de marché complète et calculer la rentabilité de votre bien. Une fois que l’analyse est effectuée, vous pourrez commencer les visites, les rendez-vous avec la banque, …
- Peut-on habiter dans son investissement locatif ?
Il est tout à fait possible de louer une chambre chez soi pour générer des compléments de revenus. Dans ce cas, il est préférable qu’elle soit meublée.
- Quel apport pour un investissement locatif ?
Bien souvent, les banques exigent un apport correspondant à 10 % de la valeur du bien. Cela permet de couvrir les frais d’acquisition immobilière.
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