Investissement locatif rentable : Quelle est la meilleure stratégie ?

Avec des taux de rentabilité variant de 2 à 10 %, l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Mais comment obtenir le meilleur taux de rentabilité ? Cela dépend en grande partie de votre stratégie d’acquisition. Nopillo a compilé pour vous les avantages et inconvénients de chaque stratégie pour réaliser un investissement locatif rentable. 

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Location de courte durée ou location de longue durée ? 

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Longue durée

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C’est le modèle d’investissement immobilier locatif le plus courant. Avec ce type de contrat, le locataire élit le domicile comme étant sa résidence principale. Cela peut concerner trois types de contrat de bail. 

• Logement vide : le contrat de location est conclu pour une période de 3 ans, renouvelable tacitement. 
• Logement meublé : le contrat de location est conclu pour un an renouvelable tacitement. 
• Logement étudiant : le contrat de location est conclu pour une durée de 9 mois, et n’est pas renouvelable. 

Il existe aussi le bail mobilité ou le bail Code civil. Mais ces derniers peuvent être à durée beaucoup plus courte (1 mois). Il s’agit donc d’un modèle hybride entre la longue et la courte durée. 

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Comme le logement devient la résidence principale du locataire, il y a beaucoup moins de turn over. Cette stabilité est favorable à un investissement locatif rentable, à condition bien sûr de prendre en compte tous les autres critères de rendement, comme la fiscalité, la ville, la typologie de bien, etc. 

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Courte durée 

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La location saisonnière apparaît aujourd’hui comme l’un des investissements locatifs les plus rentables. Et pour cause, avec ce mode d’exploitation, vous louez à la nuitée. Certains biens sont loués 100, 200, 300 et parfois plus de 1 000 euros la nuit. Avec de tels tarifs, vous pouvez facilement générer plusieurs milliers de revenus locatifs chaque mois, et ainsi maximiser votre cashflow. 

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Pourtant, si la location de courte durée est si intéressante sur le papier, elle comporte aussi de nombreuses limites : 

• Une dépendance aux saisonnalités : la plupart du temps, ce sont les logements touristiques qui rapportent le plus. Mais si ceux-ci se louent très bien en été, ils se vident à la fin de la saison estivale. 
• Des fluctuations législatives : de par leur prix très attractif pour les propriétaires bailleurs, les biens saisonniers creusent l’écart entre l’offre et la demande locative de longue durée. Dans certaines villes, les habitants à l’année ont des difficultés à se loger à prix décents. Ce qui explique une réglementation de plus en plus stricte pour ce type de projet immobilier.
• La gestion locative : vous pouvez la déléguer à une conciergerie ou une agence immobilière, au risque d’impacter votre rentabilité. Et si vous avez du temps, vous pouvez aussi tout gérer vous-même. Mais cela constitue presque un travail à temps plein. 

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Bon à savoir : Ce type de contrat de location va systématiquement de pair avec la location meublée. 

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Studio, appartement ou maison pour son achat immobilier ? 

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Il y a autant d’investissements locatifs qu’il y a de biens. Mais tous ne présentent pas les mêmes niveaux de rentabilité. 

Les studios

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Ce sont les biens les plus demandés. Et oui, les locataires sont très souvent des jeunes actifs et des étudiants. Comme ils ont encore des ressources limitées, ils préfèrent louer des petites surfaces. Le studio répond parfaitement à cette demande ; en particulier dans les grandes villes où la population étudiante est importante. 

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Pour les propriétaires bailleurs, c’est une aubaine puisque le prix au mètre carré est nettement plus élevé qu’avec d’autres types de biens (pour les loyers, mais aussi pour la vente). Ce qui en fait un investissement locatif très rentable. 

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En contrepartie, le changement de locataire est plus fréquent. La gestion locative est donc plus lourde, à moins de la déléguer à une agence immobilière. Mais si vous optez pour la délégation, attention aux honoraires. 

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Les appartements 

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Deux, trois, quatre, cinq chambres, …. Vous pourrez trouver des appartements de toutes tailles. Ceux-ci peuvent convenir à une grande variété de profils : familles avec enfants, jeunes actifs, célibataires, étudiants ou seniors. 

Comment expliquer une telle diversité ? Grâce au potentiel de ce type de logement. Vous pouvez louer un appartement (nu ou meublé) dans son intégralité ou le transformer en colocation. 

D’ailleurs, en choisissant la colocation, vous augmentez le montant du loyer, puisque vous louez des chambres à plusieurs locataires. Là encore, ce peut être un investissement locatif très rentable. 

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Les maisons 

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Moins propices à la location qu’à la propriété, les maisons peuvent tout de même se transformer en investissement locatif rentable. Et pour cause, ce type de biens présente de nombreux atouts. Notamment du fait de la cible. Bien souvent, les maisons s’adressent à des familles. Or, celles-ci ont davantage vocation à s’installer sur le long terme. Il y a donc beaucoup moins de changement de locataires (et donc moins de frais liés). 

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En prime, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers le coliving. Il s’agit en quelque sorte d’une colocation premium avec de nombreux services. Et pour faire du coliving, le mieux reste d’acheter une maison. Vous bénéficiez ainsi d’une grande surface et d’une plus grande liberté pour réaliser des travaux de rénovation (il n’y a pas de syndic de copropriété). 

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LMNP ou location nue ? 

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LMNP 

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Le statut de loueur en meublé non professionnel est réservé aux biens meublés. Dès lors que vous aménagez le logement, vous bénéficiez d’un statut à part. En effet, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Régime micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % (pour la location longue durée). 
• Régime réel d’imposition : vous pouvez déduire toutes les charges liées à la mise en location, mais aussi amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. Sans oublier le déficit si les charges sont supérieures aux recettes. 

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Cette fiscalité avantageuse fait du statut LMNP l’une des stratégies d’investissement locatif les plus rentables. 

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Location nue 

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Avec la location nue, il n’y a pas besoin d’aménager le bien. Vous bénéficiez alors du régime foncier et vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Régime micro-foncier : l’abattement forfaitaire n’est plus que de 30 %. 
• Régime réel : vous pouvez aussi déduire vos charges locatives et le déficit foncier. En revanche, il n’y a pas d’amortissement. Et ça peut faire une grosse différence au moment de payer les impôts. 

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En plus de ces deux régimes, il est possible de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation avec la location nue, par exemple, la loi Pinel ou encore la loi Denormandie.

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Pour réaliser un investissement locatif rentable, nous vous conseillons de réaliser vos calculs en amont . Et oui, même avec les dispositifs de défiscalisation applicables, la location vide est rarement la plus avantageuse. 

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Petite ville ou grande métropole ? 

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Petite ville 

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Investir dans une petite ville, c’est bénéficier d’un prix de l’immobilier nettement plus avantageux. Plus vous vous éloignez, plus les prix de vente diminuent. 

Mais attention à ne pas vous laisser happer par des prix attractifs. L’objectif reste quand même de louer le bien. Il faut donc trouver une petite ville qui dispose d’une certaine attractivité : que ce soit avec un bassin économique à proximité, des sites touristiques, des écoles, des commerces, des transports en commun, etc. 

À défaut, vous risquez de connaître une vacance locative élevée, ce qui risque d’impacter la rentabilité de votre investissement immobilier. 

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Grande métropole

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Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Bordeaux, … restent encore et toujours des investissements locatifs rentables. Alors certes, le prix à l’achat peut être très élevé. Et lorsqu’il y a des dispositifs d’encadrement des loyers, vos recettes locatives sont limitées. 

Pourtant, l’immobilier de ces villes ne cesse de prendre de la valeur. Vous ne générerez sans doute pas de cash flow positif dans les premières années (du moins pas tant que vous n’avez pas remboursé votre emprunt). Mais à long terme, votre bien continuera de se valoriser. Si vous souhaitez vendre, vous pourrez réaliser une plus-value extrêmement intéressante.

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Qu’il s’agisse d’une grande ou petite ville, la localisation géographique reste le critère numéro 1 de tout investissement locatif rentable. Vous devez impérativement réaliser une étude de marché approfondie avant de vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière à des fins de mise en location. 

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Investissement locatif rentable - Choisissez la bonne stratégie 

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Il n’y a pas UNE stratégie idéale pour faire un investissement locatif rentable. Tout dépend de vos objectifs. Alors avant d’investir dans immobilier, nous vous invitons à vous poser plusieurs questions : 

• Quel est votre budget ? 
• Quel est le niveau de rentabilité attendu ? 
• Quel effort d’épargne êtes-vous prêt à faire ? 
• Combien de temps souhaitez-vous passer à gérer votre location ? 
• Souhaitez-vous déléguer ou prendre en charge la gestion locative ?
• Quelle est votre tranche marginale d’imposition actuelle ? 
• Comment l’investissement immobilier locatif pourrait-il l’impacter ? 

Toutes ces questions vous permettent de choisir la stratégie immobilière la plus satisfaisante pour vous. 

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Après y avoir répondu, il faudra impérativement calculer la rentabilité de votre investissement locatif. Cela comprend plusieurs indicateurs, tels que le rendement brut, le rendement net, le cash flow, etc. 

Nous vous conseillons d’effectuer ces calculs pour chaque stratégie : location saisonnière d’un studio dans une station balnéaire, colocation meublée à des étudiants parisiens, location d’une maison à une famille dans un petit village des Vosges, etc. Cela vous permettra de vous rendre compte du potentiel de rentabilité de votre investissement immobilier locatif. 

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