Investissement locatif sans apport - Est-ce encore possible ?
Générer des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite, … Les atouts de l’investissement immobilier locatif ne sont plus à démontrer. Mais pour en profiter pleinement, il faut généralement passer par la banque. Et pour obtenir un crédit, vous devez montrer patte blanche. C’est-à-dire, avoir une situation professionnelle stable, gérer vos finances comme un chef, sans oublier avoir un minimum d’apport personnel. Mais quid si vous n’avez pas ou peu d’argent de côté ? Est-il possible de faire un investissement locatif sans apport ? Nopillo vous aide à y voir plus clair.
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L’apport immobilier, une garantie pour les banques
L’apport personnel, c’est la somme que vous investissez de votre poche pour acquérir un bien immobilier. Et ce, avant même d’avoir recours à l’emprunt, car l’apport ne provient pas de la banque, mais de vos économies.
Bien souvent, l’apport correspond aux frais annexes liés à l'achat du bien. À savoir, les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d'agence, les frais de garantie, etc.
Alors pourquoi ne pas passer directement par un établissement de crédit pour couvrir l’intégralité des frais (annexes et valeur du bien immobilier) ? Car cela rassure les établissements prêteurs.
L’apport rassure les banques
L’apport personnel a d’abord pour objectif de rassurer les banques.
- Grâce à votre apport, vous démontrez votre capacité à mettre de côté, malgré les charges financières qui vous incombent (paiement d’un loyer, remboursement d’un emprunt pour une résidence principale, …). La banque vous perçoit alors comme un bon gestionnaire financier.
- C’est aussi le signe que vos revenus sont supérieurs à vos dépenses.
- Comme vous avancez une partie de la somme pour votre projet immobilier, la somme empruntée diminue automatiquement. La banque prend donc moins de risque à vous prêter de l’argent.
Si vous êtes capable d’économiser plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros, vous devriez pouvoir rembourser vos mensualités d’emprunt. La banque est donc beaucoup plus encline à vous prêter de l’argent que si vous n’aviez aucun apport.
Apport personnel et investissement immobilier locatif
Fournir un apport est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement immobilier. Et oui, même si les loyers perçus sont censés couvrir à minima le montant des mensualités d’emprunt, vous n’êtes jamais à l’abri d’une période prolongée de vacances locatives, ou pire de loyers impayés. La banque doit s’assurer de votre aptitude à honorer vos mensualités, quelle que soit la situation.
L’investissement locatif sans apport, pas impossible
Un investissement locatif sans apport, signifie que la banque prend en charge l’intégralité de votre projet d’achat immobilier. À savoir : la valeur du bien et les frais annexes. On parle alors d’apport de prêt à 110 %, car tous les frais associés représentent en général 10% du bien.
Alors la banque est-elle prête à vous octroyer un crédit dans ces conditions ? Ça dépend.
Il y a quelques années, les établissements prêteurs octroyaient davantage de crédit à 110 %. Mais depuis la montée des taux de crédit, ils se montrent beaucoup plus réticents. Pour obtenir un prêt sans apport, il faut vraiment montrer patte blanche à tous les niveaux.
Votre profil
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif sans apport, il va d’abord falloir présenter un dossier bancaire irréprochable. Et cela dépend de plusieurs critères :
- La stabilité financière : les banques recherchent avant tout des emprunteurs capables de les rembourser sans faillir pendant toute la durée du prêt immobilier. Pour cela, il faut présenter des revenus stables (idéalement sur de longues périodes).
- La situation professionnelle : c’est beaucoup plus facile d’emprunter en étant salarié en CDI ou fonctionnaire. Si vous êtes freelance, intermittent du spectacle ou en CDD à répétition, l’établissement bancaire sera plus réticent à vous prêter de l’argent.
- La gestion des comptes bancaires : lorsqu’elle analyse votre dossier, la banque étudie vos comptes dans les moindres détails. Et il y a certaines dépenses/évènements qu’elle n’apprécie pas, comme les découverts réguliers ou les jeux d’argent.
- Le taux d’endettement : que vous souhaitiez réaliser un investissement locatif avec ou sans apport, le taux d’endettement est déterminant pour la banque. Celui-ci doit être de 35 % maximum. C’est-à-dire que l’ensemble de vos charges (loyers et montant des mensualités) doit représenter au maximum 35 % de vos recettes.
- Votre âge : plus vous approchez de l’âge de la retraite (et donc d’une potentielle baisse de revenus), plus il devient difficile d’emprunter.
- Votre résidence principale : si vous êtes locataire, vous devrez continuer à payer un loyer en plus de vos mensualités d’emprunt. Ce qui peut être un frein pour certaines banques. En revanche, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous aurez aussi une double mensualité à payer. Mais l’établissement de crédit bénéficie d’une garantie supplémentaire.
- Votre situation personnelle : investir à deux est aussi vu d’un très bon œil par les banques, à condition que les deux co-emprunteurs aient une situation financière et des revenus stables.
Votre projet locatif
L’investissement locatif sans apport est légèrement différent d’un achat immobilier pour une résidence principale. Et pour cause, l’objectif est de générer des revenus supplémentaires grâce à la mise en location.
Ces loyers pourront d’ailleurs être utilisés pour rembourser les mensualités d’emprunt. Mais pour cela, vous devrez présenter à la banque un business plan détaillé de votre projet immobilier :
- Quelles sont les recettes locatives attendues ?
- Quelles sont vos charges ?
- Quel est votre niveau de rentabilité nette, brute ?
- Votre cash flow est-il positif ou négatif ou négatif ?
- Devez-vous faire un effort d’épargne ? Si oui, combien ?
- Quel est le risque de vacances locatives ?
- Quel est le mode d’exploitation envisagé (longue durée, courte durée, …) ?
- En cas de location courte durée, quelles sont vos options si la loi évolue vers une interdiction globale ?
Alors avant même de prendre rendez-vous avec la banque, analysez bien l’ensemble des facettes de votre projet. Un dossier bien préparé a toujours plus de chances de réussite.
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6 conseils pour se constituer un apport personnel
Si malheureusement la banque refuse la demande de prêt pour votre investissement locatif sans apport, il ne vous reste plus qu’à patienter pour réunir les fonds nécessaires. Voici quelques exemples d’actions qui pourraient vous aider à vous constituer un apport personnel :
- Mobiliser votre épargne salariale
- Utiliser l’argent placé sur un PER, une assurance vie, un compte titre, …
- Récupérer les fonds issus de la vente d'un autre bien immobilier
- Tirer parti d'un héritage ou d'une donation
- Solliciter un prêt familial auprès de vos proches
- Apprendre à mieux gérer ses finances personnelles pour économiser davantage chaque mois
C’est d’autant plus important que les banques prêtent de moins en moins, et exigent de plus en plus. Il est donc vivement recommandé d'avoir un apport personnel minimal. Cela permettra de renforcer la crédibilité de votre dossier bancaire et de maximiser vos chances d’obtenir un crédit.
Pour cela, nous vous conseillons également de souscrire l’assurance emprunteur de la banque et autres produits proposés (assurance habitation, produit d’épargne, …). Vous pourrez toujours changer de prestataire après avoir obtenu votre crédit.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir sans apport
Si vous faites partie des chanceux à obtenir un crédit pour un investissement locatif sans apport, il faut savoir que ce prêt est loin d’être parfait. Attrayant de prime abord, il présente de multiples faiblesses :
- Un montant de crédit plus élevé : comme vous n’apportez aucune somme d’argent, vous devrez emprunter davantage pour un bien similaire. Ce qui affecte votre taux d’endettement.
- Une durée de remboursement prolongée : bien souvent, les prêts sans apport initial sont assortis de délais de remboursement plus longs.
- Des mensualités plus élevées : c’est le corollaire d’un montant du crédit plus élevé. Ce qui peut affecter la rentabilité de votre projet d’investissement locatif.
- Des intérêts et un coût d'assurance plus importants : les taux d’intérêt sont directement liés au niveau de risque que représente votre dossier. Plus la banque prend de risque (notamment si elle vous prête sans apport), plus elle fixera des taux d’intérêt élevés.
Avant de faire votre demande de prêt pour votre investissement locatif sans apport, il est primordial d’étudier l’ensemble de ces aspects.
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