L’investissement locatif clé en main : est-ce réellement intéressant ?
Stable, sécurisé et rentable, l’investissement immobilier reste l’un des meilleurs placements pour de nombreux Français. Seul problème : il prend du temps. Heureusement, il est possible de déléguer une grande partie des tâches liées à votre projet immobilier grâce à l’investissement locatif clé en main. Alors comment ça se passe ? Qui peut (ou doit) déléguer ? Quels sont les avantages et inconvénients de ces prestations ? Combien ça coûte ? Nopillo répond à vos questions.
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Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?
L’investissement locatif clé en main consiste à déléguer son projet immobilier à une entreprise spécialisée. Celle-ci se charge alors de toute ou partie des tâches liées à l’acquisition d'un bien immobilier à louer : sourcing de bien, recherche d’un financement, rénovation et décoration du logement, mise en location, etc.
De son côté, l’investisseur n’a plus rien à faire, hormis percevoir les loyers chaque mois. L’entreprise gère tout le reste.
Pourquoi déléguer son projet immobilier locatif ?
Il existe une multitude de raisons justifiant un investissement locatif clé en main. Voici les principales :
Vous n’avez pas le temps
En moyenne, un investissement immobilier locatif dure 6 à 9 mois avant de se concrétiser totalement. C’est-à-dire avant de remettre les clés au futur locataire. Pendant toute cette période, vous devrez passer des heures et des heures à travailler sur votre projet : sourcing de biens immobiliers, visites, travaux, recherche de financement, locataires, états des lieux, …. Or, de nombreux investisseurs ne peuvent se permettre de passer des semaines à gérer toutes ces tâches. Opter pour l’investissement locatif clé en main apparaît alors comme la solution. Il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et de placer votre argent intelligemment sans impacter votre vie professionnelle et/ou familiale. En prime, cela vous permet d’économiser votre énergie et votre charge mentale.
Vous souhaitez investir loin de chez vous
Investir dans la pierre nécessite souvent de se déplacer pour trouver le logement, suivre l’avancement des travaux, ou faire les visites aux potentiels locataires. Alors pour éviter de passer trop de temps sur les routes, la plupart des investisseurs choisissent des biens à proximité de leur domicile. Et pourtant, ce n’est pas forcément là que se trouvent les meilleures affaires (notamment si vous vivez en Île-de-France). Il faut parfois faire plusieurs centaines de kilomètres pour trouver un bien rentable. Et là encore, ça prend du temps. Sans compter tous les frais de carburant générés.
Avec l’investissement locatif clé en main, il est parfaitement possible d’acheter à distance. Que le logement se situe à 10, 100 ou plus de 1 000 kilomètres de votre domicile, ça ne change rien.
C’est aussi l’idéal pour les expatriés qui vivent à l’étranger. En déléguant, ils peuvent investir dans l'immobilier locatif en France, sans avoir à faire le déplacement à chaque fois.
Vous avez peur de faire des erreurs
Que vous prévoyiez d'investir dans l'ancien ou dans le neuf, dans un studio ou une maison, ... L'achat immobilier n’est pas une décision à prendre à la légère. Il implique souvent des centaines de milliers d’euros. Et la moindre erreur peut vous coûter très cher.
D’où l’intérêt de prendre les bonnes décisions à chaque étape du projet. Mais pour les investisseurs novices, il n’est pas si facile de savoir quelle décision prendre.
En faisant appel à des professionnels, vous vous appuyez sur leur expertise : ils connaissent le marché, les règles applicables, les bons artisans, les risques locatifs, …. Bref, ils vous aident à prendre les bonnes décisions à toutes les étapes. Alors si vous manquez de connaissances en immobilier, il est peut-être préférable de recourir à l’investissement locatif clé en main.
Quelles sont les étapes de l’investissement locatif clé en main ?
1 - Rendez-vous avec le conseiller
Avant même de commencer à rechercher un bien immobilier, de faire les travaux et de le mettre en location, vous devez être au clair sur votre stratégie d’investissement.
Pourquoi souhaitez-vous acheter et mettre en location un bien immobilier ? Est-ce pour vous constituer un patrimoine immobilier ? Pour générer des compléments de revenus ? Pour assurer votre retraite ? etc.
Selon votre objectif, le type de bien et le mode d’exploitation locative diffèrent. Il est donc primordial de faire le point sur vos objectifs personnels.
C’est pourquoi, le conseiller prend toujours le temps de comprendre vos besoins, vos aspirations et vos envies. Cette phase de découverte est sans doute la plus importante, puisqu’elle déterminera toutes les autres étapes de l'investissement locatif clé en main.
2 - Sourcing du bien immobilier
Après avoir compris vos besoins, les agents immobiliers partent à la recherche de logements correspondant à vos critères (studio, appartement ou maison / en ville ou en campagne / logement ancien ou neuf / etc.).
Ils vont ensuite piocher dans leur réseau pour dénicher la bonne affaire. Et contrairement à des investisseurs particuliers, ils disposent d’un vaste réseau leur permettant de trouver des biens immobiliers off market (c’est-à-dire qui ne sont pas diffusés sur les annonces immobilières). Ce qui vous permet de vous positionner beaucoup plus facilement.
3 - Financement du projet d'acquisition immobilière
Une fois que vous avez trouvé le bien qui correspond à vos critères, il ne vous reste plus qu’à le financer. Si vous n’avez pas encore d’accord de principe de la part de votre banque, les professionnels de l’investissement locatif clé en main peuvent vous accompagner. Ils sont souvent en contact avec des établissements bancaires pour faciliter le financement.
4 - Gestion des travaux
Si vous achetez un appartement ou une maison ancienne, il faudra certainement prévoir des travaux de rénovation. D’autant plus si vous avez acquis une passoire thermique, auquel cas, la remise aux normes DPE est obligatoire.
Mais là encore, vous n’avez pas à vous préoccuper de ces démarches grâce à l’investissement locatif clé en main. Les agents immobiliers se chargent de tout : établissement du cahier des charges, suivi des travaux, reporting régulier, …
Et si vous optez pour la location meublée, ils peuvent aussi aménager et décorer le bien immobilier pour répondre à la demande locative.
5 - Optimisation de la fiscalité
En tant qu’investisseur immobilier, vous allez percevoir des revenus locatifs. Et bien sûr, vous devrez payer des impôts sur les loyers perçus. Selon le statut fiscal et le régime choisi, la fiscalité peut être plus ou moins lourde. Le rôle des experts de l’investissement locatif clé en main, c’est justement de vous aider dans ces démarches pour que vous puissiez payer moins d’impôt.
Il vous aide à trouver le bon statut (SCI, LMNP, revenus fonciers, …) en fonction de votre situation et de vos objectifs.
6 - Mise en location et gestion locative
L’appartement est prêt et vous avez choisi votre statut ? Il ne vous reste plus qu’à mettre le bien immobilier en location. Et là encore, cette prestation est incluse dans l’investissement locatif clé en main.
Les agents immobiliers prennent en charge :
- La publication du bien sur les annonces immobilières ;
- Les visites de biens ;
- La sélection du futur locataire (conformément aux règles de l’assurance loyers impayés, s’il y en a) ;
- Les états des lieux ;
- La rédaction du contrat de bail ;
- Les éventuelles réparations et interventions en cours de contrat (comme le changement de la chaudière) ; etc.
À toutes ces étapes, votre intervention est minime. La plupart du temps, il s’agit simplement de valider les décisions de l’agent immobilier en vous appuyant sur son expertise.
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Quels sont les acteurs de l’investissement immobilier clé en main
Il existe plusieurs acteurs proposant de l’investissement locatif clé en main. Voici les principaux :
- Investissement-locatif : fondée en 2012, l’entreprise accompagne les investisseurs à toutes les étapes de leur projet. Aujourd’hui, investissement locatif à contribuer à la concrétisation de 4 000 projets immobiliers.
- Bevouac : créé en 2016, Bevouac se distingue par une sélection fine des biens immobiliers. L’entreprise ne présente que des “pépites” à ses clients. À l’heure actuelle, elle est disponible dans 13 villes (Lyon, Marseille, Poitiers, Le Havre, Dijon, Angers, Orléans, Nancy, Rennes, Lille, Rouen, Troyes, Saint-Brieuc).
- BO Équinoxe : l’entreprise se spécialise dans l’acquisition d’immeubles de rapport. Hormis cette spécificité, BO Equinoxe vous propose toutes les prestations comprises dans un investissement locatif clé en main.
- Masteos : depuis 2019, l’entreprise a déjà mené plus de 1700 projets immobiliers répartis entre la France et l’Espagne.
Quels sont les avantages de l’investissement clé en main ?
Gain de temps
Le temps est une denrée rare. Or, louer un appartement ou une maison nécessite d’y consacrer de nombreuses heures, voire des semaines. Et ce, sur plusieurs mois (même parfois sur une année complète). En déléguant votre projet à un expert, vous économisez votre temps, mais aussi votre énergie et votre charge mentale.
L’expertise
L’immobilier est un vrai métier. De la recherche du bien à sa mise en location, il y a une multitude d'étapes qu’il convient de maîtriser, au risque d’en payer les frais par la suite.
Par exemple : des travaux mal effectués, un statut fiscal mal optimisé, le choix d’un locataire mauvais payeur, … Ce sont autant de décisions qui impactent directement la rentabilité de votre investissement. Or, en l’absence de connaissances fines, vous ne saurez pas forcément les détecter. Du moins, pas aussi rapidement qu’un expert immobilier. En choisissant l’investissement immobilier locatif clé en main, vous réduisez les risques, pour une rentabilité maximale.
Les biens off market
Grâce à l’investissement locatif clé en main, vous profitez d’un réseau d’experts de l’immobilier. Ceux-ci mettent à votre disposition des biens qui ne sont pas encore sur le marché. Vous trouverez plus facilement des pépites qui vous permettront de maximiser votre rentabilité.
Un interlocuteur unique
L’investissement immobilier locatif étant complexe, vous devez faire face à de multiples interlocuteurs : que ce soit la banque pour le financement, les artisans pour les travaux, les assureurs pour éviter les impayés, les vendeurs, etc.
Mais si vous déléguez, vous n’avez plus qu’un interlocuteur unique à toutes les étapes de votre projet locatif. Ce qui simplifie toutes les démarches.
Quels sont les inconvénients de l’investissement clé en main ?
Bien que très avantageux, l’investissement locatif clé en main a un coût :
- entre 7 à 10 % du prix de vente net vendeur pour l’acquisition ;
- entre 5 à 10 % des loyers pour la gestion locative.
Or, ces frais peuvent impacter fortement votre rentabilité. Sans oublier votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi ce modèle est davantage adapté aux personnes qui disposent d’une capacité d’épargne importante. Si ce n’est pas votre cas, ce n’est pas forcément la meilleure solution, car cela peut impacter le montant emprunté.
Pour autant, ne pas faire appel à un expert immobilier peut aussi vous coûter très cher. Notamment en termes de fiscalité. Et oui, si vous choisissez le mauvais statut, vous risquez de payer beaucoup plus d'impôts que nécessaire.
Heureusement, il n’est pas nécessaire de déléguer l’intégralité de votre investissement immobilier locatif.
Faites appel à Nopillo pour déléguer la fiscalité de votre investissement locatif meublé
Plutôt que de déléguer l'intégralité des tâches de gestion locative à un expert immobilier, déléguez uniquement le plus complexe. Bien souvent, c'est la fiscalité. Entre le risque d'erreur, les incompréhensions et le manque à gagner faute d'optimisation, les déclarations fiscales représentent un véritable challenge pour de nombreux propriétaires LMNP.
Heureusement, chez Nopillo, nous vous accompagnons pour vos déclarations fiscales en LMNP : impôt sur le revenu, formulaire 2042-C-PRO, liasse fiscale, CFE, choix du régime fiscal, … Vous n'aurez plus rien à faire. Et ce, tout en profitant de tarifs nettement inférieurs à ceux des agences spécialisées dans l’investissement locatif clé en main.
C'est d'autant plus intéressant que vous pouvez déduire vos frais de comptabilité, voire même d'obtenir une réduction d'impôt si vous adhérez à un OGA.
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