Acheter en LMNP à Amiens - Guide complet

Entre ses canaux, sa proximité avec la capitale et son cadre de vie agréable, Amiens attire tout le monde. Les touristes, les télétravailleurs, les familles, les étudiants, … tous veulent vivre dans la petite Venise du Nord. Pour les investisseurs immobiliers, le chef-lieu du département de la Somme représente une véritable opportunité. Est-ce vraiment le cas ? Découvrez notre étude de marché LMNP à Amiens. 

{{quizz-valeur="/composants"}}
‍

Investir en LMNP à Amiens : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Bien que très attractive, Amiens bénéficie encore de prix immobiliers abordables (environ 2 334 € par mètre carré). Mais tout dépend du quartier dans lequel vous investissez : 

• Centre-ville : c’est le secteur le plus animé avec la gare, les commerces et les restaurants. Sans oublier les nombreux monuments, comme la cathédrale d’Amiens classée au patrimoine mondial de l’Unesco, le beffroi ou encore le musée de Picardie (environ 2 700 €/ m2).
• Saint-Leu : au nord du centre-ville c’est l’un des quartiers les plus touristiques, avec ses nombreux canaux, ses maisons colorées, ses bars et ses restaurants. En plus, de nombreuses écoles et facultés y sont implantées (environ 2 650 €/ m2). 
• Henriville : c’est un quartier résidentiel qui attire aussi les touristes de par la présence de la maison de Jules Verne (environ 2 600 €/ m2)
• Saint-Maurice : c’est le quartier le plus étudiant avec le pôle universitaire et le CHU d’Amiens (environ 2 200 € /m2). 
• Saint-Honoré : ce quartier est en plein développement avec la construction de la ZAC Intercampus qui vise à booster l’offre universitaire. Avec une forte demande étudiante et un prix d’achat accessible, Saint-Honoré est l’un des meilleurs secteurs pour un investissement locatif LMNP  (environ 2 400 € /m2).

Le prix d’achat étant déterminant pour la rentabilité de votre projet immobilier, il est primordial de réaliser une étude de marché complète. Pour cela, comparez les prix des appartements, maisons ou résidences similaires (nombre de pièces, superficie, année de construction, … ). 

La démographie 

133 000 habitants vivent à Amiens, dont : 

• 65 % de locataires : 
• 45,6% de jeunes de moins de 30 ans ; 
• 20,2% de seniors.

Parmi eux, se trouve peut-être le futur locataire de votre investissement immobilier LMNP à Amiens. 

Le plan d’urbanisme 

‍

Plusieurs projets devraient voir le jour pour continuer de booster l’attractivité de la deuxième ville des Hauts-de-France. Parmi lesquels : 

• Liaison TGV Roissy-Picardie : elle devrait être finalisée pour 2025. Cela permettra de rejoindre l'aéroport de CDG en seulement 1 heure, mais aussi Strasbourg, Lyon ou encore Marseille. 
• Réhabilitation du parc de la Hotoie : ce parc se présente comme un véritable  lieu de vie. C’est ici que les habitants se promènent, font du sport ou se rencontrent lors d’événements culturels, artistiques, … 
• Projet sportif métropolitain : l’objectif étant de redonner aux sportifs de la Somme un positionnement de premier ordre. 

Tous ces programmes contribuent à améliorer le confort de vie des habitants. C’est un excellent signe pour les investisseurs LMNP à Amiens. 

Le plus d’Amiens

‍

La préfecture de la Somme dispose de nombreux atouts, aussi bien pour les Amiénois que pour les voyageurs : 

• Une ville étudiante :  élue capitale européenne de la jeunesse en 2020, Amiens compte 31 000 étudiants. Et quand on sait que cette population cible principalement des logements meublés, la petite Venise du Nord devient encore plus attrayante pour les propriétaires LMNP. 
• Une situation géographique stratégique : 1 heure de Paris en TGV, 50 minutes de l’aéroport de Beauvais en voiture , 1h45 de Lille, 3h de Bruxelles, … Amiens se situe au centre de grandes métropoles françaises et européennes. 
• Un bassin économique : boostées par le travail à distance, de plus en plus d'entreprises innovantes s’installent à Amiens, notamment dans les secteurs de l’agro-industrie, du numérique et de la santé.
• Une attractivité touristique : les touristes y affluent en masse (environ 500 000 chaque année) pour découvrir les nombreux canaux, les maisons colorées et les sites culturels de la région. Ce qui a valu à Amiens un autre prix ; celui de troisième "Meilleures Destinations Européennes 2022". En plus de ses canaux, la ville est aussi relativement proche de la mer. La plage de Saint-Valéry-sur-Somme se trouve à seulement 1h en voiture. 

Autant de raisons d’investir dans une location meublée à Amiens. 

Le potentiel de rentabilité

‍

Les villes de taille moyenne offrent souvent des taux de rentabilité supérieurs aux grandes métropoles de France. Amiens ne fait pas exception à la règle avec un taux de rentabilité moyen de 6 %. C’est donc un excellent choix pour y investir en tant que loueur en meublé non professionnel. 

Nous vous conseillons tout de même de bien calculer la rentabilité nette et brute ainsi que le cash flow. Cela vous permettra de savoir si vous devez faire un effort d’épargne (et si oui, combien) ou si vous pouvez générer des revenus complémentaires. 

‍

En plus de cette rentabilité à court terme, Amiens reste un excellent investissement locatif LMNP à long terme. Pour preuve, en l’espace de 5 ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,8 %. De quoi faire une très belle plus-value lors de la revente. 

‍
{{economie-impots="/composants"}}
‍

Quelle est la réglementation pour les LMNP à Amiens ?

L’encadrement des loyers 

‍

La tension locative est assez importante à Amiens. Elle est donc considérée comme une zone tendue (B1). Pour les investisseurs, cela signifie qu’il n’est pas trop difficile de trouver un locataire. D’autant plus que la part des logements vacants est extrêmement faible (9,4 %). 

Mais en contrepartie, il faut respecter la norme relative à l’encadrement des loyers. Il y a toutefois une exception pour les locations meublées. En tant que LMNP à Amiens, vous n’êtes donc pas concerné par ce dispositif. Cela dit, il n’est pas question de proposer des loyers exorbitants si vous souhaitez trouver un locataire rapidement. Nous vous conseillons d'analyser attentivement les annonces immobilières et de comparer des logements similaires au vôtre (nombre de pièces, année de construction, superficie, quartier, …). 

La location saisonnière 

‍

Même si Amiens est une ville très touristique, les démarches sont allégées pour la location de courte durée. Il suffit de déclarer votre activité de propriétaire LMNP saisonnier à la mairie d’Amiens. N’oubliez surtout pas, car le défaut de déclaration est puni d’une amende de 450 €. 

En plus des obligations déclaratives, il faudra également collecter et facturer la taxe de séjour auprès des voyageurs.  

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Amiens ? 

‍

La population d’Amiens étant particulièrement étudiante, vous avez tout intérêt à proposer des logements qui plaisent à cette population. à savoir des studios dans les quartiers du centre, Saint-Maurice ou Saint-Honoré. 

Hormis les studios, les colocations fonctionnent aussi très bien auprès des étudiants. En plus, c’est une excellente manière d’augmenter vos revenus locatifs, car vous divisez le logement en plusieurs chambres louées individuellement. 

Et pour booster votre rentabilité, vous pouvez aussi faire de la location saisonnière lors des vacances d’été. 

‍

Il est possible aussi d’investir dans une résidence étudiante. Cela vous permettra de garantir les loyers, tout en déléguant la gestion locative à un tiers. Sachez toutefois que le dispositif Censi-Bouvard n’est plus en vigueur. Pour réduire le montant des impôts à payer, il faudra donc bien choisir votre régime fiscal en LMNP à Amiens. 

‍

{{quizz-valeur="/composants"}}

‍