LMNP à Annecy - Étude de marché

Au pied des montagnes alpines, Annecy est une ville où il fait bon vivre. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la population annécienne augmente chaque année. Les habitants (et les voyageurs) apprécient son cadre de vie, sa proximité avec les Alpes, la Suisse et l’Italie, sans oublier son lac emblématique. Mais pour les investisseurs, est-ce une bonne idée d’acheter en LMNP à Annecy ? Nopillo répond à vos questions. 

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Investir en LMNP à Annecy : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Avec son lac, sa proximité avec la montagne et ses multiples canaux, Annecy pourrait être considérée comme une ville haut de gamme. Le prix de l’immobilier y est d’ailleurs plus élevé que dans d’autres métropoles de son envergure (5 539 € / m2). Mais comme partout ailleurs, cela varie d’un quartier à l’autre. 

• Le Triangle d’Or : situé entre le lac d'Annecy, le canal du Vassé et le Thiou, c’est le quartier le plus aisé (environ 7 400 € / m2). Il offre à ses habitants tout le charme de la Venise des Alpes. Et si le logement offre une vue sur le lac, vos futurs locataires seront ravis. Vous pourriez y proposer une location meublée haut de gamme à des locataires disposant d’un fort pouvoir d’achat. 
• Annecy-Le-Vieux : avec ses ruelles pavées, ses façades colorées et son ambiance médiévale, ce quartier attire de nombreux touristes (environ 6 400 € / m2). 
• Le centre-ville : la  proximité avec les commerces, les universités, les restaurants et les écoles permet de louer en LMNP à Annecy à tous les profils de locataires (environ 6 300 € / m2). 
• Romains : au nord du centre-ville, il est très apprécié par les jeunes actifs pour ses commerces et son réseau de transport (environ 5 300 € / m2). 
• Fier : plus calme et plus excentré, c’est le quartier idéal pour les familles qui disposent de toutes les commodités nécessaires, notamment de nombreuses écoles à proximité (environ 4 900 € / m2). 
• Parmelan/Albigny : tout aussi apprécié des familles, ce quartier bénéficie d’un cadre de vie de qualité avec de nombreux espaces verts et des logements spacieux (environ 6 100 € / m2).

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Si Annecy est relativement cher, les villes aux alentours bénéficient d’un prix immobilier plus abordable, tout en offrant à leurs habitants un cadre de vie similaire (notamment dans les villages de Cran-Gévrier, ou Meythet). 

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La démographie 

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Annecy compte plus 131 000 habitants. Et bonne nouvelle, ce chiffre est en constante augmentation. En l’espace de 15 ans, la ville a gagné plus de 15 000 habitants. 

Qui sont ces nouveaux Annéciens ? Force est de constater que la Venise des Alpes doit la croissance de sa population aux plus de 60 ans. En tant que propriétaire LMNP à Annecy, vous pourriez alors investir dans une résidence senior. 

Et si vous préférez la location meublée classique, la ville savoyarde accueille une variété de profils, avec 35 % de moins de 30 ans, et 20 % de personnes entre 30 et 44 ans. 

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Le plan d’urbanisme 

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Face à une croissance de la population constante, Annecy doit s’agrandir. C’est ainsi que la préfecture de Haute-Savoie prévoit la construction de 1 400 nouveaux logements d’ici 2030. En plus de ces constructions, le PLUi HMB devrait favoriser le développement de 50 entreprises. 

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À cela s’ajoute le plan Annecy 2050 qui envisage de réinventer la Venise des Alpes pour anticiper les futurs changements, comme le climat, la croissance démographique, la mobilité….  Plusieurs secteurs sont au coeur de ce projet : 

• Le Vallon du Fier : un site naturel qui pourrait compléter le lac d’Annecy. Une alternative intéressante pour les touristes et habitants. 
• Trois Fontaines : il s’agit d’améliorer la qualité de vie des habitants, avec de nouveaux aménagements et équipements. 
• Le quartier des Carrés : l’idée est de tirer parti de ses espaces verts et agricoles. 

Autant de projets qui laissent envisager de belles perspectives pour les futurs propriétaires LMNP à Annecy. 

Le plus d’Annecy

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Annecy est surtout connu pour son attractivité touristique. Son lac, ses canaux et ses paysages extraordinaires attirent chaque année près de 3 millions de visiteurs. 

Mais la Venise des Alpes ne se résume pas seulement à son tourisme. 

• Une qualité de vie : pour les Annéciens, vivre ici est agréable tout au long de l’année. En hiver, ils profitent des stations de ski à deux pas. En été, ils se rafraichissent dans les lacs entourés d’un paysage exceptionnel. 
• Une position géographique stratégique : Annecy est proche de grandes villes, comme Lyon ou Grenoble, mais aussi de l’Italie et de la Suisse. 
• Un pôle d’activité économique : en plus du tourisme, la préfecture de Haute-Savoie offre de belles opportunités dans les secteurs de la mécatronique, de l’industrie, du sport et du multimédia. 
• Une ville étudiante : la perle des Alpes françaises n’attire pas seulement les touristes, mais aussi les étudiants. Chaque année, ils sont plus de 75 000 étudiants à rejoindre les Universités, IUT, IAE et autres écoles de la ville. 

Le potentiel de rentabilité

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Avec ses prix de l’immobilier élevés, la préfecture de Haute-Savoie n’est pas forcément la ville la plus rentable à court terme (environ 3,28 %). Il sera donc difficile de générer un cash flow positif en tant que propriétaire LMNP à Annecy. 

En revanche, c’est un excellent investissement à long terme pour constituer votre patrimoine immobilier. Et pour cause, en l’espace de 10 ans, le prix du marché a augmenté de plus de 40 %. Lors de la revente, vous pourrez réaliser une excellente plus-value. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Annecy ?

L’encadrement des loyers 

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Annecy est classée en zone B1. Autrement dit, c’est une zone tendue. Pour les propriétaires, c’est une aubaine, puisque cela signifie que la demande locative est très forte. Il sera facile de trouver des locataires. Mais à quel prix ? Les propriétaires LMNP à Annecy doivent respecter le dispositif d’encadrement des loyers. C’est-à-dire qu’ils ne peuvent proposer un loyer supérieur à 20 % du loyer de référence. Mais le prix de référence varie selon le nombre de pièces, la surface habitable, l’année de construction, la mise à disposition de meubles, … En moyenne, sachez que le prix des loyers est de 16 € / m2. 

La location saisonnière 

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Dans certains quartiers d’Annecy, comme la vieille ville, les Marquisats, ou Courrier, plus de 40 % des logements sont destinés à la location saisonnière. Les habitants à l’année ayant des difficultés à se loger, la ville d’Annecy se montre de plus en plus stricte. Ainsi, pour louer un meublé de tourisme, il ne faudra pas seulement déclarer votre activité en mairie, mais également obtenir une autorisation. 

Celle-ci est valable 5 ans, sans renouvellement automatique. Et surtout, la mairie est libre d’autoriser ou non la mise en location de courte durée en fonction du nombre de logements disponibles. 

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Si vous avez plusieurs appartements LMNP à Annecy, vous ne pourrez obtenir qu’une seule autorisation. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Annecy ? 

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Pour augmenter votre rentabilité à Annecy, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. Voici quelques exemples : 

• Une résidence de seniors : comme les personnes de plus de 60 ans constituent une part importante de la population, le risque de vacance locative est minime.  
• La colocation : la division du logement en plusieurs chambres vous permet de maximiser le montant des loyers perçus. 
• La location saisonnière : ça reste une excellente manière d’augmenter vos revenus locatifs. Encore faut-il obtenir l’autorisation. 
• Le régime fiscal : les bailleurs LMNP à Annecy ont tout intérêt à choisir attentivement le bon régime pour réduire les impôts à payer. 

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