LMNP à Brest - Faut-il investir à Brest ?

À la pointe de la Bretagne, Brest séduit aussi bien les touristes, que les seniors ou les étudiants. Entre sa qualité de vie, son activité économique et son potentiel locatif, la cité portuaire dispose de nombreux atouts. Mais sont-il suffisants pour réaliser un investissement LMNP à Brest ? Nopillo vous propose son étude de marché. 

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Investir en LMNP à Brest : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Avec un prix au mètre carré moyen de 2 110€, Brest reste une ville très accessible. Mais comme partout, il y a de grandes disparités selon les quartiers. 

• Centre-ville : des bars, des restaurants et tous types de commerces. Ce quartier est particulièrement apprécié des jeunes actifs et étudiants, notamment les rues de Siam et Jean-Jaurès. Ici, pas de vacances locatives, mais un prix au mètre carré plus élevé que dans le reste de la métropole (comptez environ 2 800 € / m2)
• Saint-Marc : entre le centre et le port de plaisance, c’est le quartier idéal pour les touristes et les familles (environ 2 300 € / m2). 
• Recouvrance : ce quartier est très apprécié des militaires en service. En prime, il offre un excellent cadre de vie à ses habitants avec ses rues en pente, son pont et son panorama sur la rade (environ 1 900 € / m2). 
• Bellevue : plus calme, il dispose tout de même de nombreuses infrastructures pour satisfaire ses habitants (piscine, commerces, complexes sportifs, …). C’est un quartier hétéroclite qui accueille une grande diversité de profils (environ 1 600 € / m2). 

Il ne s’agit là que de moyennes des prix pratiqués à Brest. Avant de vous lancer dans votre projet d’achat immobilier, nous vous conseillons d’analyser attentivement les biens, les rues, les profils de locataires, le type de résidences, d’appartements, … 

La démographie 

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Avec plus de 139 000 habitants, Brest est la deuxième ville de la Bretagne. Parmi ses habitants, plus de la moitié sont des locataires (55,6 %). Entre les jeunes actifs, les militaires de l’arsenal en service sur les navires et les étudiants, les propriétaires LMNP à Brest ne risquent pas trop de souffrir de la vacance locative. 

Le plan d’urbanisme 

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Brest se modernise pour continuer d’améliorer la qualité de vie de ses habitants. Voici quelques-uns de ses projets : 

• L’ouverture d’une deuxième ligne de tramway en 2025 pour faciliter la mobilité urbaine ; 
• La rénovation du quartier Bellevue avec l’aménagement des espaces publics, la transformation des logements existants, la refonte des voies de circulation, … ; 
• La construction de nouveaux logements sur le site de la Fontaine Margot ; 
• Le renforcement des trames piétonnes et cyclistes dans les Hauts de Jaurès ; etc. 

Autant de projets qui bénéficient aux habitants, et donc, aux propriétaires LMNP à Brest. 

Le plus de Brest

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La préfecture du Finistère offre à ses habitants et investisseurs immobiliers de nombreux avantages : 

• Une attractivité touristique : même si la météo n’est pas toujours au rendez-vous, la Bretagne reste une destination touristique appréciée des Français et des étrangers pour sa culture unique. Brest n’échappe pas à la règle. Proximité avec la mer, conservatoire botanique, musée national de la marine, tour Tanguy, … Autant d’atouts qui renforcent l’attractivité de la métropole bretonne. 
• Un dynamisme économique : Brest est le premier bassin d’emploi du Finistère, et l’un des principaux de la Bretagne. Parmi ses domaines de prédilection : la Mer. Et la capitale européenne de la mer ne se dédie pas uniquement à la pêche. Les activités autour de l’Atlantique sont multiples : depuis la réparation navale au commerce en passant par le domaine militaire ou la recherche scientifique. 
• Une ville étudiante : Brest accueille des étudiants provenant de toute la France. Au total, ils sont plus de 30 000 à suivre un cursus scolaire dans l’un des nombreux établissements brestois, tels que BBS, IMT, CESI, l’école navale, … 

Le potentiel de rentabilité

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Entre ses prix de l’immobilier et son attractivité, Brest est une ville rentable (jusqu’à 6,53% de taux de rentabilité). Ce qui vous permettra de minimiser votre effort d’épargne, voire même, de dégager un cash flow positif avec la bonne stratégie. 

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Mais au-delà de la rentabilité à court terme, c’est surtout le rendement à long terme qui importe. Et nous ne parlons pas uniquement de vous constituer un patrimoine immobilier. En achetant un appartement ou une maison en LMNP à Brest, vous pourriez bénéficier d’une belle plus-value lors de la revente. Et pour cause, en seulement 10 ans, les prix du marché immobilier ont augmenté de 41,6 %.  

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Brest ?

L’encadrement des loyers 

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Brest n’est pas considérée comme une zone tendue. La loi sur l’encadrement des loyers n’a pas vocation à s’appliquer. Vous êtes libre de fixer le prix du loyer qui vous convient. Cela dit, si vous souhaitez trouver rapidement un locataire, mieux vaut respecter les prix du marché. En moyenne, les prix des loyers sont de 11 euros par mètre carré. Mais cela varie d’une rue à l’autre. Nous vous conseillons de comparer les petites annonces et de vérifier les prix pratiqués pour des logements similaires au vôtre dans votre quartier, et idéalement, dans votre rue. 

La location saisonnière 

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Brest étant une ville très touristique, la procédure a été renforcée pour ceux qui souhaitent louer leur bien sur de courte durée. En particulier s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cas, vous devez déclarer l’activité de location saisonnière, mais aussi et surtout, obtenir une autorisation de la mairie pour changement d’usage. 

Cette autorisation vise à contrôler l'explosion des prix immobiliers à cause d’une offre de logements strictement saisonniers. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Brest ? 

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Si Brest est globalement une ville rentable pour les loueurs en meublé non professionnels, encore faut-il adopter la bonne stratégie. Voici quelques pistes : 

• Les logements anciens : après les bombardements de la Seconde Guerre Mondiale, la ville a été reconstruite. Une grande partie de ses immeubles datent des années 1950. Aujourd’hui, ces biens immobiliers nécessitent une rénovation pour une remise en conformité avec la norme DPE. C’est une aubaine pour les investisseurs qui bénéficient ainsi de prix d’achat très avantageux. 
• Le coliving : ce mode de location meublée se développe de plus en plus, aussi bien auprès des étudiants que des jeunes actifs. N’hésitez pas à proposer cette colocation nouvelle génération avec un maximum de services pour satisfaire vos locataires. 
• La fiscalité : en tant que propriétaire LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Et bien souvent, le régime réel d’imposition est largement plus avantageux. 

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