LMNP à Caen - Étude de marché 2024
Les villes de taille moyenne n’ont rien à envier aux grandes métropoles françaises. Du moins pas pour les investisseurs immobiliers. Les logements étant moins chers à l’achat, ces villes bénéficient d’une demande locative tout aussi importante. C’est le cas de Caen qui séduit de nombreux investisseurs. Découvrez notre étude de marché LMNP à Caen.
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Investir en LMNP à Caen : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Comptez en moyenne 2700 € / m2 pour investir en LMNP à Caen. Mais bien évidemment, il y a de fortes variations selon les quartiers où vous investissez :
- Le centre-ville : sans surprise, c’est le quartier le plus animé, notamment les rues Saint-Pierre, Froide, des Fossés Saint-Julien, ou encore de la place Saint-Sauveur. Mais pour acheter dans le centre, il faut généralement disposer d’un budget plus conséquent (3 300 € / m2).
- Calvaire Saint-Pierre : c’est le quartier étudiant avec la présence de l’université Caen-Normandie (2 500 € / m2).
- Saint-Gilles : c’est ici que se trouvent les plus beaux monuments de la ville. Et pourtant, ça reste un quartier résidentiel (2 900 € / m2).
- Beaulieu : le quartier est idéal pour les familles avec ses nombreuses écoles et espaces verts (2 600 € / m2).
- Saint-Jean : plutôt bourgeois, ce quartier central attire davantage les cadres professionnels, notamment grâce à son réseau de transport en commun très bien développé (3 100 € / m2).
- Sainte-Thérèse Demi-Lune : plus éloigné du centre, il accueille une population plus populaire. Mais les animations y restent très nombreuses avec des spectacles pour enfants, des vide-greniers, des concerts, … (2 100 € / m2).
- Vaucelles : au sud de Caen, c’est un quartier très calme et résidentiel. Il accueille aussi de nombreuses entreprises qui dynamisent le secteur.( 2500 € / m2).
La démographie
La ville de Caen compte pas moins de 108 000 habitants. Parmi lesquels :
- 45 % de moins de 30 ans ;
- 23 % de seniors ;
- 22 % d’étudiants ;
- 68 % de locataires.
Vous l’aurez compris, la demande locative est très forte dans le chef-lieu du Calvados. De quoi rassurer les futurs propriétaires LMNP qui souhaitent investir à Caen.
Le plan d’urbanisme
Pour continuer à attirer de nouveaux habitants, Caen doit se développer et se réinventer. C’est la raison pour laquelle la capitale du Calvados multiplie les projets d’urbanisme, tels que :
- EPOPEA Caen Normandie Science & Innovation Park : c’est un site de 300 hectares dédié à l’innovation. La ville va y installer un nouveau CHU, une maison de chercheurs, des programmes d’habitats, etc.
- MoHo - Collider Européen : un autre espace dédié à l’innovation et à la collaboration entre professionnels du monde entier. Il trouvera sa place en plein centre de Caen.
- L’extension de la ligne de tramway : elle devrait être opérationnelle pour 2028.
Autant d’opérations qui favorisent l’investissement LMNP à Caen.
Le plus de Caen
Étudiants, jeunes actifs, familles, seniors, Caen attire tous les profils de locataires. Et pour cause, la ville dispose de nombreux atouts :
- Une ville touristique : entre son accessibilité à la mer et son histoire extrêmement riche (notamment avec le Mémorial de Caen et les vestiges du débarquement), la préfecture du Calvados attire chaque année des milliers de touristes.
- Un emplacement stratégique : en plus d’être à seulement 2 heures de Paris en voiture, la ville est aussi proche de l’Angleterre. Et oui, c’est d’ici que le ferry pour Portsmouth part.
- Un bassin d’emploi dynamique : la ville compte de grandes entreprises, telles que Valéo, Système U, France Télécom, Orange, ou encore Agrial. C’est d’ailleurs le premier pôle économique de Normandie (devant Le Havre et Rouen). Un vrai plus pour les investisseurs LMNP à Caen.
- Une ville étudiante : chaque année, plus de 30 000 étudiants rejoignent les établissements supérieurs de Caen (l’ENSI Caen, l’Ecole de management de Normandie, l’Université de Caen-Normandie, …).
- Un réseau de transport développé : entre la gare ferroviaire, le port, l’aéroport (le plus grand de la région), le tramway et les lignes de bus, les Caennais peuvent facilement se déplacer.
Le potentiel de rentabilité
Avec une rentabilité moyenne de 5,74 %, Caen est définitivement une ville où il fait bon investir. Mais attention, ce n’est pas toujours suffisant pour générer des revenus complémentaires dans les premières années. Entre les mensualités à rembourser et toutes les charges à payer, il se peut qu’il y ait encore un petit effort d’épargne à faire.
Mais à long terme, investir en LMNP à Caen est définitivement une bonne idée. D’une part, parce que cela vous permet de bénéficier d’un complément de revenu pour votre retraite (ou dès que vous aurez fini de rembourser votre emprunt bancaire).
D’autre part, parce que la valeur des biens immobiliers ne cesse d’augmenter (+ 33 % en 10 ans). Ainsi, si vous décidez de vendre, il est fort probable que vous fassiez une plus-value.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Caen ?
L’encadrement des loyers
Depuis 2023, Caen est considérée comme une zone tendue. La principale conséquence de cette décision, c’est le raccourcissement de la durée des préavis (elle passe à un mois). Mais finalement, cela ne concerne pas les propriétaires LMNP à Caen. Et oui, en location meublée, le délai de préavis est déjà de 1 mois.
Bien qu’elle soit considérée comme une zone tendue, Caen n’est pas soumis à l’encadrement des loyers. Autrement dit, vous êtes libre de fixer le montant du loyer qui vous convient.
La location saisonnière
Caen étant très touristique, louer son bien à la nuitée peut être une excellente option pour les propriétaires LMNP. Bonne nouvelle, c’est possible, et surtout facile. Il vous suffit de déclarer votre activité de location saisonnière auprès de la mairie. Et comme toutes les démarches s’effectuent en ligne, c’est encore plus simple.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Caen ?
Pour maximiser votre rentabilité à Caen, la meilleure option est de combiner location saisonnière et location étudiante :
- De septembre à juin : vous louez un appartement ou un studio à des étudiants.
- De juillet à août : vous louez votre bien à la nuitée à des voyageurs qui viennent découvrir la ville.
Il est aussi possible de miser sur la location de courte durée tout au long de l’année, mais la demande locative est nettement moins élevée. Pour que cette stratégie soit rentable, il faut un taux d’occupation maximum pendant les mois estivaux.
En plus des recettes locatives, prenez garde à réduire les charges. En particulier la fiscalité qui peut impacter le niveau de rendement de votre investissement immobilier locatif à Caen.
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