LMNP à Limoges - Étude de marché

Vous souhaitez investir dans une ville de taille moyenne pour maximiser votre rentabilité ? Pourquoi pas Limoges ? Située dans le Sud-Ouest, en Nouvelle-Aquitaine, la capitale de la Porcelaine bénéficie d’un excellent taux de rentabilité. Découvrez notre étude de marché sur l’investissement LMNP à Limoges. 

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Investir en LMNP à Limoges : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

La préfecture de la Haute-Vienne bénéficie encore d’un prix de l’immobilier très attractif :  1 646 € par mètre carré en moyenne. Mais comme partout, il y a des variations d’un quartier à l’autre : 

• Centre-ville : entre ses monuments, ses bars et ses restaurants, c’est le quartier le plus dynamique de la ville. Il ravit aussi bien les habitants que les touristes (1900 € / m2). 
• Les Émailleurs : c’est le quartier le plus huppé de Limoges. Il attire une grande variété de profils, comme des retraités, des familles, des jeunes couples et des étudiants (1900 € / m2). 
• La Gare : à proximité du centre-ville et des transports en commun, il facilite les déplacements en ville, mais aussi dans toute la France. Depuis la Gare de Limoges-Bénédictins, vous pouvez vous rendre à Paris, Toulouse, Poitiers, Angoulême, Périgueux, etc. (1700 € / m2). 
• Landouge : beaucoup plus résidentiel, ce quartier aux allures de villages offre un cadre de vie paisible à ses habitants, notamment par la présence de la rivière de l’Aurence qui le borde (1800 € / m2). 
• Vanteaux : c’est ici que se trouve l’Université. Autant dire que c’est le quartier idéal pour les propriétaires LMNP qui ciblent les étudiants à Limoges. (1700 € / m2)

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Il ne s’agit là que de moyennes. Pour maximiser votre rentabilité, nous vous conseillons d’effectuer une analyse encore plus approfondie en comparant le bien immobilier choisi avec d’autres logements similaires (nombre de pièces, rue, superficie, étage, …). 

La démographie 

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129 000 Limougeauds vivent dans la préfecture de la Haute-Vienne. Parmi eux, l’INSEE comptabilise : 

• 58,4% de locataires ; 
• 39 % de moins de 30 ans ; 
• 28 % de plus de 60 ans. 

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Attention toutefois, la ville a perdu 10 000 habitants entre 2010 et 2021. Il convient donc de surveiller attentivement la croissance avant d’investir en LMNP à Limoges. 

Le plan d’urbanisme 

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Pour continuer à attirer de nouveaux habitants, la préfecture de la Haute-Vienne multiplie les projets d'urbanisme. En voici quelques exemples : 

• Végétalisation de la rue Jean Jaures ; 
• Aménagement du site d’Uzurat (notamment avec la création d’un centre de loisirs à destination des enfants et des sportifs) ; 
• La transformation de Beaublanc en un parc sportif urbain ; 
• La réhabilitation du jardin d’Orsay ; 
• etc. 

Autant de projets qui vont satisfaire les habitants, et les investisseurs LMNP à Limoges. 

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Le plus de Limoges

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Limoges dispose de multiples atouts pour ses futurs investisseurs : 

• Un bassin d’emploi : en tant que préfecture de la Haute-Vienne, Limoges offre à ses habitants de nombreuses opportunités professionnelles. 6 500 entreprises et 800 commerces font vivre les Limougeauds (notamment dans les secteurs de l’ingénierie, l’électronique et de l’environnement). Sans oublier l’ESTER Technopole (Espace Scientifique et Technologique d’Échanges et de Recherches) qui favorise l’innovation dans la région Nouvelle-Aquitaine. 
• Une ville étudiante : la capitale du Haut-Limousin compte près de 20 000 étudiants français et étrangers. Nombre d’entre eux recherchent une location meublée pour poursuivre leurs études. Une aubaine pour les propriétaires LMNP. 
• Un patrimoine riche : Limoges est classée ville d’Art et d’Histoire. Elle offre aux habitants de nombreux monuments, comme l'église Saint-Michel des Lions,  l'église Saint-Pierre du Queyroix, le Palais de l’Évêché,  l’Abbaye Saint-Martial , l’ancien Château des Vicomtes, le Musée de la Résistance  ou encore la Cathédrale Saint-Étienne. Sans oublier les bords de Vienne qui ajoutent une touche de charme supplémentaire. 
• Des transports en commun : Limoges est bien desservie avec la présence de 2 gares (Limoges-Bénédictins et Limoges-Montjovis), un aéroport, 5 lignes de trolleybus et 33 lignes de bus. 

Le potentiel de rentabilité

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Investir en LMNP à Limoges est plus que rentable. Et pour cause, vous bénéficiez d’un taux de rentabilité moyen de 8,4 %. De quoi générer des revenus complémentaires si vous adoptez la bonne stratégie d’investissement. 

En plus de la rentabilité à court terme via les loyers perçus, Limoges vous offre aussi un excellent rendement à long terme. Et oui, la valeur des biens ne cesse de croître (+30,2 % en 10 ans). Lors de la revente de votre appartement ou maison, vous profiterez ainsi d’une excellente plus-value. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Limoges ?

L’encadrement des loyers 

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Limoges n’est pas considérée comme une zone tendue. Il n’y a donc pas de politique d’encadrement des loyers applicable. Mais si vous êtes libre de fixer le montant du loyer comme bon vous semble, il y a toutefois certaines limites. Et oui, l’objectif étant de trouver un locataire rapidement pour éviter les vacances locatives. Pour cela, il est nécessaire de s’aligner au prix du marché. En moyenne, les prix des loyers à Limoges sont de 10 € par mètre carré. Mais cela dépend aussi d’une multitude de critères, comme le nombre de pièces, l’année de construction du logement, le quartier, les meubles fournis, etc. 

Pour fixer le bon prix, n’hésitez pas à analyser les petites annonces en ligne. 

La location saisonnière 

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Bonne nouvelle pour les investisseurs LMNP à Limoges : il n’y a pas de restrictions pour la location saisonnière. Autrement dit, vous pouvez louer votre appartement ou votre maison sur de courte durée. Cela dit, il faut tout de même déclarer votre activité à la mairie de Limoges, sous peine d’une amende de 450 euros. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Limoges ? 

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Limoges accueillant une population très hétéroclite, il est possible d’opter pour diverses stratégies d’investissement. Par exemple : 

• Un logement étudiant : privilégiez les studios ou les colocations pour trouver encore plus facilement un locataire. 
• Une résidence de senior : ce faisant, vous n’avez même pas besoin de prendre en charge la gestion locative. 
• Des logements saisonniers : ce mode d’exploitation est particulièrement rentable puisque vous pouvez louer à la nuitée. 

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