Investir en LMNP à Lyon - Guide complet
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3ème ville la plus peuplée de France et 2ème bassin économique, Lyon est une ville dynamique où il fait bon vivre. Mais pour les investisseurs, est-ce une bonne opportunité ? Nopillo vous propose son étude de marché à consulter avant d’acheter en LMNP à Lyon.
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Investir en LMNP à Lyon : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Lyon intra-muros
Le prix moyen au mètre carré est de 4 849 €. Mais, il peut y avoir de fortes disparités en fonction des quartiers :
- 1er arrondissement : au pied de la colline de la croix rousse, c’est le plus petit arrondissement de la capitale des Gaules, mais c’est aussi l’un des plus actifs (environ 5 500€/m2).
- 2e arrondissement : c’est l’arrondissement le plus huppé de Lyon, notamment par la présence du quartier La Confluence. C’est ici que les prix sont les plus chers (entre 6500 et 8000 €/m2).
- 3e arrondissement : c’est ici que se trouve le centre d’affaires Part Dieu. Ce qui en fait le second centre de Lyon. Malgré son attractivité, les prix sont encore abordables (entre 3 500 et 5 500 €/m2 à certains endroits).
- 4e arrondissement : c’est l’ancienne commune de la Croix rousse qu’on surnomme également le Plateau (environ 5 500 €/m2).
- 5e arrondissement : c’est le centre historique de Lyon “le Vieux Lyon” avec ses ruelles et ses traboules. De par son attrait touristique, ce quartier est aussi onéreux (environ 5500 à 7000 €/m2).
- 6e arrondissement : entre la cité internationale, la présence du parc de la tête d’or et la proximité avec Part Dieu attire largement les jeunes actifs et les voyageurs d’affaires (environ 7 500 €/m2).
- 7e arrondissement : il abrite le quartier de la Guillotière et le secteur Gerland avec une population étudiante importante (environ 4500 €/m2). De belles opportunités pour ceux qui souhaitent investir en LMNP à Lyon.
- 8e arrondissement : c’est surtout un arrondissement résidentiel qui offre une belle qualité de vie aux actifs et aux familles (entre 4500 et 6000 € /m2).
- 9e arrondissement : ce quartier a connu une belle transformation avec l’aménagement des berges du Rhône, l’arrivée de plusieurs entreprises et écoles supérieures. Ce qui le rend de plus en plus attractif, mais toujours très abordable (entre 4500 et 5000 €/m2).
En périphérie de Lyon
À côté des quartiers Lyon intra-muros, il peut aussi être intéressant d’investir en LMNP en périphérie de Lyon. Et notamment à :
- Villeurbanne : on parle d’ailleurs du 10ème arrondissement de la Ville lumière (entre 4000 et 4200 €/m2).
- Oullins : cette ville a connu un regain de popularité grâce à l’arrivée du métro et sa proximité avec Confluence (environ 4000 €/m2).
La démographie
Globalement, la population lyonnaise ne cesse d’augmenter avec 8 975 nouveaux habitants depuis 2015. Cela dit, en 2021, cette croissance semble ralentir avec seulement 21 nouveaux habitants.
Mais rassurez-vous, rien de dramatique. La ville de Lyon reste toujours une ville extrêmement dynamique. Après tout, c’est encore le deuxième bassin d’emploi en France.
Maintenant, si on s’intéresse un peu plus à sa démographie, on constate que les habitants de Lyon sont jeunes, avec 50 % de la population entre 15 et 44 ans. C’est une excellente chose si vous souhaitez investir en LMNP à Lyon, aussi bien pour des locations meublées longue durée que des courtes durées.
Le plan d’urbanisme
En tant que métropole française, la ville de Lyon ne cesse de multiplier les projets d’urbanisme. En voici quelques-uns :
- Une rénovation des Pôle d’Échange Multimodal de Part-Dieu pour attirer toujours plus de voyageurs.
- Le développement des transports avec le lancement des travaux pour les lignes de tramway T9 et T10.
- La création de nouvelles pistes cyclables pour favoriser la mobilité verte.
Ce qui démontre le dynamisme de la ville pour votre investissement LMNP à Lyon.
Les plus de Lyon
Étudiants, jeunes actifs, famille, touristes, … Lyon attire tout le monde :
- Sa proximité avec la montagne lui confère un cadre de vie idéal pour les habitants à l'année et les touristes.
- Son patrimoine culturel ravit les voyageurs qui viennent visiter la Ville lumière. Elle est d’ailleurs classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1998.
- Lyon est la deuxième ville économique de France et possède plus de 5 pôles de compétitivité. Ce qui permet aux habitants de profiter de nombreuses opportunités professionnelles.
- La capitale des Gaules accueille plusieurs écoles de renom, telles que l’EM Lyon, l’institut Paul Bocuse, Epitech, … avec pas moins de 155 000 étudiants chaque année.
En investissant en LMNP à Lyon, le risque de vacances locatives est assez minime. D’autant plus que vous pourrez cibler différents types de locataires pour différentes stratégies.
Mais qu’en est-il de la rentabilité ?
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Le potentiel de rentabilité
Au vu des prix au mètre carré existants à Lyon, ne vous attendez pas à une rentabilité exceptionnelle. En moyenne, la rentabilité constatée dans la Ville lumière est située autour de 3,5 à 4 %.
Mais tout dépend du quartier dans lequel vous investissez en LMNP à Lyon :
- 2ème et 3ème arrondissement : comme ce sont les beaux quartiers où le prix au mètre carré est le plus élevé, il sera difficile d’avoir un cash flow positif. À moins d’opter pour la location saisonnière (notamment pour les voyageurs d’affaires). Dans un tel cas, vous devrez impérativement obtenir les autorisations requises (nous y reviendrons). Ce qui n’est pas forcément facile. Si vous vous lancez dans la location AirBnB à Lyon, vous pourriez espérer une rentabilité autour de 6 à 8 %.
- 6ème arrondissement : ici aussi, le prix au mètre est très élevé. À défaut de générer un complément de revenu, un tel investissement vous permet de profiter d’un patrimoine qui risque de prendre de la valeur au fil du temps. Et oui, ce sont souvent des immeubles bourgeois qui vous offrent généralement une belle plus-value à la revente.
- 7 et 8e arrondissement de Lyon : plus accessibles, ces quartiers se prêtent davantage à la location longue durée ou étudiante.
- En périphérie de Lyon : c’est souvent à l’extérieur des villes que le rendement est le plus intéressant.
Quelle est la réglementation pour les LMNP à Lyon ?
L’encadrement des loyers
Du fait de la forte demande locative, les villes de Lyon et de Villeurbanne prévoient un encadrement des loyers. Elles appliquent un loyer de référence augmenté de 15 %.
Alors quel est ce loyer de référence ?
Cela dépend de :
- La zone louée (il y en a 5) ;
- Du nombre de pièces (T1, T2, T3…) ;
- De l’année de construction ;
- De la présence de meubles (donc si vous investissez en LMNP à Lyon, vous pourrez rehausser les loyers par rapport à un logement vide).
Si vous souhaitez plus d'informations, la ville de Lyon Métropole vous propose un simulateur.
La location saisonnière
Face à la forte pression locative, la ville de Lyon a durci ses conditions pour faire de la location saisonnière.
En effet, toute personne souhaitant louer un bien autre que sa résidence principale devra déposer une demande de changement d’usage. Mais les règles varient selon la localisation du bien et la superficie.
En plus de la demande de changement d’usage, il faudra également demander un numéro d’enregistrement et déclarer la taxe de séjour perçue.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Lyon ?
Du fait de sa demande locative extrêmement forte, Lyon permet d’adopter différents types de stratégie d’investissement immobilier ; colocation, saisonnière, longue durée, étudiante …
Cela dit, pour la location saisonnière, il est primordial de respecter les règles relatives au changement d’usage.
De même, vous pourrez louer tous types de biens pour être rentable ; studio, T2, T3, des maisons, …
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