Pourquoi investir en LMNP à Orléans ?

Connue comme étant la cité de Jeanne d’Arc, Orléans offre bien plus qu’une histoire riche à ses habitants. Entre son cadre de vie agréable et son dynamisme économique, le chef-lieu du Loiret recèle d’opportunités. Et pas seulement pour les Orléanais. Les investisseurs peuvent aussi profiter de prix de l’immobilier intéressant et d’un taux de rendement attractif. Découvrez tous les atouts de cette ville à travers notre étude de marché LMNP à Orléans. 

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Investir en LMNP à Orléans : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

À seulement 1 heure de Paris, Orléans bénéficie de prix d’achat nettement inférieurs à la capitale (2457 € en moyenne). Mais comme partout, il y a de grandes variations selon les quartiers : 

• Bourgogne-République : c’est l’hyper-centre d’Orléans. Situé à l’intérieur des anciens remparts, il abrite plusieurs monuments historiques et de beaux immeubles haussmanniens. C’est l’idéal pour un investissement patrimonial (environ 2 800 € / m2). 
• Carmes-Bannier : il accueille la partie ouest du centre-ville. Avec ses nombreux commerces, bars et restaurants, ce quartier est particulièrement prisé des étudiants et des jeunes actifs (environ 2 700 € / m2). 
• Dunois-Chateaudun : à proximité du centre, et pourtant beaucoup plus calme, ce quartier est recherché par tous types de profils de locataires (environ 2 800 € / m2). 
• Saint-Vincent : c’est ici que se trouve la gare de TGV d’Orléans. Niveau bien immobilier, le choix est vaste avec des maisons de ville, des grands ensembles urbains et des immeubles anciens (environ 2 500 € / m2). 
• Saint-Marceau : sur la rive gauche de la Loire, c’est le quartier le plus peuplé. La tension locative y est très forte. Un bon point pour les futurs investisseurs LMNP à Orléans (environ 2 550 € / m2). 
• Saint-Marc : quartier plus résidentiel, il est apprécié des familles pour les balades en bord de Loire et les nombreux loisirs sportifs (environ 2 500 € / m2). 
• Le Faubourg Bourgogne : c’est un quartier plus bourgeois avec des rues piétonnes pittoresques et un air de campagne propice à la déconnexion (environ 2 800 € / m2). 
• La Source : c’est le quartier universitaire. Autant dire que c’est ici qu’il faut acheter pour louer à des étudiants (environ 1 600 € / m2). 

Pour profiter de prix immobiliers encore plus attractifs, il est aussi possible d’investir dans les villes limitrophes, comme Saint-Jean-de-la-Ruelle, Saint-Jean-de-Braye ou Saint-Jean-le-Blanc. 

La démographie 

La deuxième agglomération de la région Centre-Val-de-Loire compte plus de 116 000 habitants. Parmi eux, vous retrouverez : 

• 43 % de moins de 30 ans ; 
• 21 % de seniors ; 
• 61,5 % de locataires (un plus pour les propriétaires LMNP à Orléans) ; 
• 14,8 % d’étudiants. 

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Niveau évolution de la population, Orléans connaît une croissance stable (+2000 habitants entre 2015 et 2021). 

Le plan d’urbanisme 

Pour faire face à une demande locative croissante, Orléans multiplie les projets d’urbanisme. En voici quelques-uns : 

• Le projet Interives : un nouveau quartier de vie est en construction au nord de la ville. L’objectif étant de combiner les activités économiques, les logements, les espaces verts, les équipements publics et les commerces de proximité. 
• L’éco quartier des Groues : c’est la transformation d’un quartier situé entre Orléans et de Saint-Jean-de-la-Ruelle. 
• La rénovation de La Source : le chef-lieu du Loiret entend redynamiser ce quartier au plein potentiel. 

L’objectif de tous ces programmes urbains est évidemment d’améliorer le confort de vie des habitants, tout en continuant à en attirer de nouveaux. Ce faisant, ils profitent aussi aux investisseurs LMNP à Orléans.  

Le plus d’Orléans

Orléans séduit aussi bien les investisseurs que les habitants. Et pour cause, la ville possède de nombreux atouts : 

• Une position stratégique :  à seulement 1 heure de la capitale en TGV, Orléans est l’endroit idéal pour profiter d’un cadre de vie agréable, tout en travaillant sur Paris. Et grâce à son vaste réseau de transport ferroviaire, Orléans se connecte à d’autres grandes métropoles comme Toulouse ou Bordeaux. 
• Une ville patrimoniale : la cité de Jeanne d’Arc est remarquable pour son histoire. Ce qui attire d’ailleurs plus d’un million de visiteurs par an (venus de France et de l’étranger). Ils viennent admirer l’enceinte gallo-romaine, la Cathédrale Sainte-Croix d'Orléans, la place du Martroi, la statue de Jeanne d’Arc ou encore les nombreuses ruelles pavées du centre. 
• Un pôle économique compétitif : Orléans possède le meilleur taux d’emploi de France, devançant ainsi de grandes métropoles comme Paris, Lille ou Lyon. Il faut dire que la ville accueille un bassin économique aux multiples spécialités,  notamment la fabrication de médicaments (1er pôle pharmaceutique en France) et la cosmétique (il est au cœur de la Cosmetic Valley). 

Le potentiel de rentabilité

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Entre les prix de l’immobilier abordables et les nombreux atouts de la ville, investir en LMNP à Orléans est définitivement une opération rentable. En moyenne, vous pouvez espérer un taux de rentabilité moyen de 5 %. Mais comme partout ailleurs, cela dépend de votre stratégie d’investissement. 

Le mieux étant de vous faire accompagner par des professionnels du secteur ; que ce soit des agents immobiliers, des experts-comptables LMNP à Orléans ou encore Nopillo. Tous ces experts sauront vous fournir les bons conseils pour votre projet d’acquisition immobilière. Et ce, quel que soit votre objectif : revenu complémentaire, préparation de la retraite avec un minimum d’effort d’épargne, plus-value à la revente, constitution d’un patrimoine immobilier, …. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Orléans ?

L’encadrement des loyers 

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En 2023, Orléans est passé en zone tendue. Les conséquences de cette décision concernent surtout le raccourcissement de la durée de préavis au bénéfice des locataires. Mais finalement, cela n’affecte pas les propriétaires LMNP à Orléans, puisqu’en louant un appartement meublé, le délai de préavis est déjà raccourci. 

Mais qu’en est-il de l’encadrement des loyers ? 

Pour les nouvelles locations, les bailleurs sont libres de fixer le montant du loyer qu’il leur convient. Cela dit, mieux vaut respecter les prix pratiqués en vigueur pour éviter la vacance locative (12 € / m2 en moyenne). 

En revanche, pour les biens déjà loués, le nouveau montant du loyer ne devra pas excéder l’ancien. À moins que le logement n’ait pas été loué depuis 18 mois ou ait bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois. 

La location saisonnière 

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Comme de nombreuses villes de moins de 200 000 habitants, les démarches sont allégées pour louer son bien à la nuitée. 

Ainsi, vous n’avez pas d’autorisation à obtenir. En revanche, il faudra déclarer l’activité de location saisonnière LMNP à la mairie d’Orléans. 

En plus, il faudra effectuer des démarches auprès d'un organisme évaluateur agréé. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Orléans ? 

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L’investissement immobilier locatif à Orléans revêt diverses réalités, ou plutôt diverses stratégies. Voici les plus efficaces : 

• L’achat d’un studio : les petites surfaces sont les plus prisées, aussi bien par les étudiants que par les jeunes actifs. 
• Les colocations : avec ce type de contrat de location, vous pouvez augmenter vos recettes locatives. En prime, les appartements partagés plaisent tout autant aux étudiants. 
• La location saisonnière : Orléans étant une ville très touristique, il est tout à fait possible de louer son bien à la nuitée. 

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Au-delà de la stratégie d’investissement pour maximiser les recettes, il ne faut pas oublier de réduire les charges, comme la CFE à Orléans, la taxe foncière, les charges de copropriété, et bien sûr la fiscalité.  

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