LMNP à Rennes - Guide complet
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La localisation géographique est LE critère le plus important d’un achat immobilier locatif. Que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez bien connaître la ville de votre futur investissement. Aujourd’hui, nopillo part en direction de la Bretagne. Et plus précisément, de Rennes. Avec son cadre de vie agréable, son ambiance estudiantine, sa proximité avec la mer, la préfecture de l’Île-et-Vilaine a de quoi séduire les loueurs en meublés non professionnels. Mais faut-il vraiment investir en LMNP à Rennes ? Découvrez la réponse.
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Investir en LMNP à Rennes : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Malgré des prix au mètre carré encore attractifs, la première ville de Bretagne a connu une croissance de plus de 59 %. Aujourd’hui, il faut compter en moyenne 4 123 € pour un investissement LMNP à Rennes. Mais comme pour toutes les métropoles françaises, il existe de fortes disparités selon les quartiers, allant de 2 600 € pour la fourchette basse, jusqu’à 5 600 € pour la fourchette haute.
Alors où investir à Rennes ? Voici les prix de l’immobilier par quartier :
- Le centre historique : c’est ici que sont situés les plus beaux monuments de Rennes. Ce qui en fait l’un des quartiers les plus onéreux (environ 4700 €). Mais entre la forte demande locative et la valeur du foncier qui augmente chaque année, le centre peut vous offrir de belles opportunités patrimoniales.
- Thabor Saint-Hélier : à deux pas du centre-ville et des facultés de droit et de science politique, c’est l’un des quartiers les plus dynamiques de Rennes, et aussi l’un des plus riches (environ 5000 €/m2).
- Saint-Martin : c’est un quartier dynamique à proximité du centre. Ses nombreux espaces verts offrent une véritable qualité de vie à ses habitants (environ 4 500 € le m2).
- Bourg l’évêque et Sud Gare : ce quartier résidentiel rennais s’adapte parfaitement à la location LMNP longue durée. D’autant plus qu’il est à proximité du centre-ville et bénéficie de la présence de nombreux métros et bus (environ 3900 € /m2).
- Beaulieu : à proximité du campus universitaire, c’est le quartier idéal pour les studios ou les colocations (environ 2 700 € /m2). C’est aussi le quartier le plus peuplé, puisqu’il contient à lui seul 35 % de la population rennaise.
La démographie
Avec plus de 220 000 habitants et une augmentation constante de sa population depuis une dizaine d’années, Rennes est une ville où investir en LMNP. Et pour cause, plus de 60 % de la population rennaise est locataire. Autant d'opportunités pour les loueurs en meublés non professionnels.
Sans oublier que la population rennaise est relativement jeune (52 % des habitants ont entre 15 et 44 ans).
Le plan d’urbanisme
Emploi, vie étudiante, infrastructures, Rennes est une ville en pleine croissance. Et cela se caractérise par ses multiples projets urbains :
- ZAC Baud-Chardonnet : ce quartier est en phase de modernisation depuis les années 2000, avec la construction de logements neufs, d’espace vert, de surfaces tertiaires et universitaires et d’équipements publics. Toutes ces infrastructures devraient améliorer la vie des habitants, et en attirer de nouveaux (5400 d’ici 2035).
- Le nouveau CHU : un nouveau centre hospitalier devrait voir le jour d’ici 2029.
- La modernisation du palais du commerce : de nouveaux magasins devraient occuper le palais du commerce. Ce qui permettra de dynamiser ce bâtiment emblématique de Rennes.
- La Tour Samsic : la nouvelle tour de 26 étages et 82 mètres de hauteur devrait abriter le siège social du groupe Samsic, des bureaux, un hôtel, un restaurant panoramique et 180 appartements neufs.
Ces nombreux projets immobiliers visent à séduire autant les occupants que les acquéreurs LMNP à Rennes.
Le plus de Rennes
Rennes séduit tous les profils de locataires. Et ce, pour plusieurs raisons :
- Une ville étudiante : connue pour ses universités dans des secteurs variés (droit, médecine, lettres, histoire, … ), Rennes accueille chaque année plus de 70 000 étudiants. Elle est d’ailleurs classée 3e ville étudiante de France pour son offre de formation riche.
- Une ville agréable à vivre : entre sa proximité avec la mer, ses espaces verts et son offre culturelle, Rennes attire à la fois de nouveaux habitants et des touristes.
- Une ville dynamique : concentrant plus de 300 000 emplois, Rennes est le 10e bassin économique de France. La capitale bretonne réunit des entreprises de tous secteurs d’activité, avec une prédominance pour le service.
- Une ville accessible : outre les nombreux transports en commun qui composent la ville de Rennes, une ligne de TGV permet de rejoindre Paris en seulement 2 heures.
Le potentiel de rentabilité
En moyenne, la rentabilité d’un investissement immobilier LMNP à Rennes est comprise entre 4 à 7,5 %. Mais cette rentabilité dépend en grande partie du prix au mètre carré et du potentiel de demande locative.
Ainsi, si vous achetez dans le centre de Rennes, il sera difficile de générer un cash flow positif. Pour autant cet investissement locatif peut vous permettre de générer une belle plus-value à la revente.
Pour maximiser votre rentabilité, les quartiers les plus prometteurs sont sans doute Bourg l’évêque, Sud Gare et Beaulieu.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Rennes ?
L’encadrement des loyers
Rennes n’est pas considérée comme une ville en zone tendue. Il n’y a donc pas de politique d’encadrement des loyers. Vous pouvez fixer le loyer qui vous convient.
Mais si vous souhaitez attirer des locataires et éviter les vacances locatives, nous vous conseillons d’analyser le marché immobilier breton avant de faire grimper les prix. En tant que futur LMNP à Rennes, sachez que le prix moyen des loyers est de 13 € / m2.
La location saisonnière
Comme pour toutes les villes de plus de 200 000 habitants, la location de courte durée est particulièrement encadrée à Rennes.
Si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an, il suffit d’une déclaration en mairie, qui vous servira également pour la taxe de séjour.
En revanche, si c’est un investissement immobilier locatif, vous devrez, en plus de la déclaration, obtenir une autorisation pour le changement d’usage du local d’habitation.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Rennes ?
De par sa population étudiante extrêmement active, c’est sans aucun doute ce type de bail de location qu’il faudra choisir. Cela signifie qu’il faudra privilégier les studios ou les grands appartements avec plusieurs chambres. Vous pourrez ensuite les transformer en colocation pour maximiser votre rentabilité.
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