LMNP à Rouen - Étude de marché 2024

Entre sa proximité avec Paris, son patrimoine architectural riche et son attractivité économique, la capitale normande dispose de nombreux atouts. Et ce, aussi bien pour les habitants que les investisseurs immobiliers. Pour autant, est-ce une bonne idée d’investir en LMNP à Rouen ? Découvrez la réponse à travers cette étude de marché. 

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Investir en LMNP à Rouen : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

En moyenne, les prix au mètre carré à Rouen sont de 2 582 €. Mais d’un quartier à l’autre, il peut y avoir de grandes variations : 

• Saint-Sever : c’est le quartier le plus animé de la ville. Un vrai plus pour les étudiants et les jeunes actifs (environ 2 200 € / m2). Autrement dit, la cible principale des propriétaires LMNP à Rouen. 
• Vieux Rouen : c’est le centre historique. Autant dire que le Vieux Rouen est très prisé des touristes et des habitants (environ 3 200 € / m2). 
• Saint-André : c’est l’un des quartiers les plus bourgeois de la ville (environ 3 000 € / m2).
• Saint-Clément - Jardin des plantes : situé sur la rive gauche de la Seine, c’est un quartier paisible qui convient parfaitement aux familles grâce à ses écoles et ses espaces verts (environ 2 100€ / m2).
• Nouvelle préfecture : à proximité de la faculté de droit, il plaît beaucoup aux étudiants (environ 2 900 € / m2). 

Il ne s’agit que de moyenne. Outre les quartiers, les prix immobiliers peuvent varier selon l’année de construction, l’état du bien immobilier, le nombre de pièces, le type de bien, … Pour faire une “bonne affaire” en LMNP à Rouen, nous vous conseillons de réaliser une analyse approfondie pour chaque bien que vous envisagez d’acheter. 

La démographie 

Avec 114 000 habitants pour 21,38 kilomètres carrés, Rouen est la ville la plus densément peuplée du Grand Ouest. Mais c’est loin d’être son seul atout. Voici quelques chiffres qui pourraient vous intéresser : 

• 19 % d’étudiants ; 
• 47,5 % de moins de 30 ans ; 
• 18,9 % de seniors ; 
• 70 % de locataires ; 

Bon à savoir : Rouen est considérée comme capitale de la Normandie. Et pourtant, ce n’est pas la plus peuplée. Et oui, en termes de densité de population, Le Havre se positionne largement en tête avec 166 000 habitants.

Le plan d’urbanisme 

Pour améliorer la qualité de vie de ses habitants, Rouen multiplie les projets d’urbanisme, notamment à travers le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Celui-ci vise à transformer les zones dites prioritaires avec des investissements en matière d’habitat et d’équipements. Il concerne plusieurs quartiers de la ville, tels que : 

• Grammont ; 
• Grand'Mare ; 
• Châtelet/Lombardie ; 
• Centralité Châtelet ; 
• Les Sapins.

Toutes ces rénovations vont sensiblement améliorer la vie dans les quartiers. À étudier de près pour votre investissement LMNP à Rouen. 

Le plus de Rouen

La capitale de la Normandie séduit les investisseurs. Et pour cause, la ville dispose de nombreux atouts : 

• La position géographique : Rouen se situe à seulement 136 kilomètres de Paris. Certains travailleurs parisiens choisissent d’habiter en Normandie pour profiter d’un cadre de vie nettement plus agréable. D’autres continuent de vivre dans la capitale, mais ils profitent des week-end pour déconnecter. Ces derniers sont largement à la recherche de location saisonnière LMNP à Rouen. 
• Une économie en pleine croissance : même sans aller jusqu’à la capitale, les Rouennais bénéficient d’un pôle économique porteur boosté par la présence de grands groupes, tels que Matmut, Ferrero France, Huis Clos, etc.
• Le patrimoine : labélisée ville d’Art et d’Histoire, Rouen est très apprécié des touristes pour ses sites médiévaux et ses nombreux monuments (comme la Cathédrale Notre-Dame de Rouen, la Place du Vieux-Marché, l'Historial Jeanne d’Arc ou encore le Gros Horloge).  En 2023, plus de 10 millions de touristes visitaient la ville aux cent clochers.
• Une ville étudiante : la préfecture de Seine-Maritime compte pas moins de 46 000 étudiants. Répartis entre les facultés du campus Saint-Marc, l’école de commerce et l’école d’ingénieur, ces étudiants sont à la recherche de location meublée. Parmi eux, se trouve peut-être le futur locataire de votre logement LMNP à Rouen. 

Le potentiel de rentabilité

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Entre des prix immobiliers raisonnables et une forte demande locative, Rouen est définitivement une ville rentable. Comptez en moyenne 6 % de taux de rentabilité. Selon votre mode d’exploitation et le bien choisi, il sera même possible de générer des revenus complémentaires dès les premières années. Et même sans cashflow positif pendant la durée du prêt immobilier, l’investissement LMNP à Rouen vous permet de préparer votre retraite et de profiter d’un complément de revenus. 

Pour ceux qui souhaitent vendre avant, l’investissement immobilier à Rouen reste très rentable puisque les prix de l’immobilier ne cessent de grimper (+20 % en 10 ans). 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Rouen ?

L’encadrement des loyers 

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Malgré une forte demande locative, Rouen n’est pas considérée comme une zone tendue. Autrement dit, la politique d’encadrement des loyers n’a pas vocation à s’appliquer. Vous pouvez donc fixer le loyer qui vous convient pour votre logement LMNP à Rouen. Cela dit, il vaut mieux s’aligner avec les prix du marché au risque de subir de la vacance locative. 

Sachez qu’en moyenne, les prix des loyers sont de 13 € / m2 à Rouen. Mais comme à l’achat, cela dépend du nombre de pièces, de l’année de construction, du type de bien, etc. 

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La location saisonnière 

Bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation pour louer un logement saisonnier à Rouen. Pour autant, il y a quelques démarches administratives à respecter. Et notamment la déclaration en mairie. Pour cela, il vous suffit de suivre ce lien et de remplir les informations relatives à votre activité LMNP à Rouen. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Rouen ? 

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De par l’importance de la population étudiante, l’investissement LMNP à Rouen est définitivement une bonne option. Mais alors quel type de bien acheter ? Voici nos conseils : 

• Un studio : les petites surfaces sont particulièrement prisées des étudiants. 
• Un grand appartement : vous pourrez les transformer en colocation pour maximiser votre niveau de rendement. 
• Une résidence étudiante : choisissez-en une à proximité du campus universitaire. 

En parallèle de la location étudiante, vous pouvez aussi louer votre bien à la nuitée pendant la période estivale afin de maximiser vos recettes locatives. 

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