LMNP à Saint-Étienne - Guide complet
Vous prévoyez d’acheter dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, mais vous disposez d’un budget limité ? Saint-Étienne est la ville parfaite. Avec son marché de l’immobilier très accessible, la préfecture de la Loire vous offre une excellente rentabilité. Découvrez notre étude de marché LMNP à Saint-Étienne.
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Investir en LMNP à Saint-Étienne : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Saint-Étienne est considérée comme la grande ville la moins chère de France. Et pour cause, le prix de l’immobilier y est de 1 278 € par mètre carré. Mais comme partout, il y a des disparités d’un quartier à l’autre :
- Centre-ville : c’est le quartier le plus animé de la ville, notamment autour de la place Jean Jaurès et de la place du Peuple. Pourtant, ce n'est pas forcément le plus cher (environ 1 380 € / m2).
- Fauriel : au sud du centre-ville, ce quartier huppé est à la fois résidentiel et étudiant (notamment avec la présence de l’école des Mines). Vous aurez donc le choix entre plusieurs stratégies pour votre investissement LMNP à Saint-Étienne (environ 1 510 € / m2).
- Châteaucreux : à proximité de la gare routière, ce quartier d’affaires convient parfaitement aux jeunes actifs qui recherchent des appartements de standing, voire des pavillons (environ 1 300 € / m2).
- Carnot-Le Marais : au nord de la ville, c’est un quartier hétéroclite qui a été totalement rénové. Il attire aussi de nombreux locataires avec la présence de la Cité du Design, le campus Carnot, ainsi que de nombreux bureaux, espaces de coworking et espaces verts (environ 1 280 € / m2).
- Bergson : ce quartier excentré se caractérise par son calme et ses espaces verts. Idéal pour les familles ou actifs qui travaillent en dehors de la ville (environ 1 400 € / m2).
À côté de son voisin lyonnais ou même Grenoble, Saint-Étienne bénéficie encore de prix de l’immobilier vraiment très abordables.
La démographie
Avec une population totale de 174 000 habitants, Saint-Étienne est la 14ème ville de France. Parmi eux, une majorité de locataires (environ 58 %) et de jeunes (41 % de moins de 30 ans). Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est la cible idéale.
Et même si la ville aux 7 collines a connu par le passé une baisse de sa population, le nombre d’habitants tend à augmenter d’années en année. Notamment grâce aux efforts de rénovation entrepris par la ville.
Le plan d’urbanisme
Après avoir fait face au déclin de sa population, la mairie de Saint-Étienne n’a eu d’autres choix que de se moderniser. Le bassin stéphanois a ainsi bénéficié d’un vaste plan de rénovation urbaine. Et pour 2024, les projets de modernisation se poursuivent. En voici quelques-uns :
- Le réaménagement de certains espaces publics, comme l'îlot de la pareille ou l’îlot Soleysel-Deverchère ;
- La rénovation du square place des Pères et de la montée de l'Abbé de l'Épée
- Le développement du quartier Châteaucreux qui offre un potentiel de 200 000 m² de surface de bureaux et 160 000 m² de logements ;
- Une troisième ligne de tramway pour relier la gare SNCF et La Terrasse ;
- La construction d’une nouvelle patinoire, etc.
Tous ces projets contribuent à apporter un meilleur confort de vie aux habitants, qui restent et qui arrivent en masse. Une bonne nouvelle pour les investisseurs LMNP à Saint-Étienne.
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Le plus de Saint-Étienne
Dans le monde immobilier, investir à Saint-Étienne était autrefois perçu comme une mauvaise idée. Pendant des années, la ville a souffert d’une désertification, conduisant à une baisse du taux d’occupation des locataires.
Mais les choses changent et la ville met en avant ses nombreux atouts :
- Un pôle économique : la ville aux 7 collines bénéficie d’une économie dynamique avec des pôles d’excellence dans divers secteurs, comme le numérique, l’optique ou le design. Sans oublier les nombreuses industries qui embauchent des milliers d’habitants. Au total, le bassin stéphanois concentre 70 % des emplois de la Loire.
- Une ville étudiante : boostée par le rapprochement Lyon-Saint-Étienne et la French Tech One, la ville accueille chaque année plus de 30 000 étudiants. Or, ces derniers apprécient particulièrement les logements meublés situés dans le centre-ville ou à proximité des campus. À méditer pour votre prochain investissement LMNP à Saint-Étienne.
- Un réseau de transport développé : la préfecture de la Loire compte plusieurs lignes de tramways, bus, trolley électriques. Sans oublier la gare TGV et l’aéroport à seulement 15 minutes de voiture.
- Un patrimoine riche : avec ses nombreux trésors architecturaux, Saint-Étienne a été labellisée Ville d’Art et d'Histoire. Ce qui n’est pas pour déplaire aux nombreux touristes qui viennent découvrir cette partie de la région Auvergne - Rhône-Alpes.
Pour toutes ces raisons, l’image de Saint-Étienne évolue, permettant ainsi à de nombreux propriétaires de dégager un excellent taux de rendement.
Le potentiel de rentabilité
Avec un prix de l’immobilier aussi bas pour une ville de cette envergure, Saint-Étienne vous offre une excellente rentabilité : 9,7 %. En adoptant la bonne stratégie, vous pourriez même dégager un cash flow positif.
En prime, à long terme, Saint-Étienne pourrait aussi vous offrir de belles opportunités. Si la ville a souffert pendant longtemps d’une mauvaise réputation auprès des investisseurs immobiliers, la situation est en train de changer. La tendance du marché immobilier est plutôt à la hausse (+32,6 % en 5 ans). Réaliser un investissement LMNP à Saint-Étienne aujourd’hui pourrait alors vous permettre de générer une belle plus-value dans quelques années.
Quelle est la réglementation pour les LMNP à Saint-Étienne ?
L’encadrement des loyers
Saint-Étienne n’est pas considérée comme étant en zone tendue. Il n’y a donc pas de dispositif d’encadrement des loyers applicable. Pour autant, est-ce que vous pouvez fixer le loyer de manière totalement libre ? Pas vraiment. L’objectif étant de trouver rapidement un locataire, il convient de respecter les prix du marché immobilier. En moyenne, les prix des loyers sont de 10 € / m2. Mais ils varient évidemment selon le type de logement, le nombre de pièces, l’année de construction, et bien sûr la présence ou non de meubles. Louer un logement LMNP à Saint-Étienne vous rapporte toujours plus qu’un logement vide.
Pour savoir exactement quel prix fixer, nous vous conseillons d’analyser attentivement les loyers des biens similaires situés dans votre quartier.
La location saisonnière
À deux pas des gorges de la Loire, Saint-Étienne attire de nombreux touristes en quête d’un logement pour quelques jours. Bonne nouvelle ! Vous pourrez facilement leur proposer le vôtre.
Pour cela, il suffit de déclarer votre activité de location saisonnière auprès de la mairie de la ville. Vous pouvez le faire directement en ligne sur le site Décaloc.
À défaut de remplir cette formalité, vous vous exposez à une amende de 450 €.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Saint-Étienne ?
Si Saint-Étienne offre un excellent taux de rentabilité à ses investisseurs, c’est uniquement pour ceux qui bénéficient d’un faible niveau de vacance locative. Car si votre bien immobilier est vacant la majeure partie de l’année, il sera difficile de faire beaucoup de bénéfices.
Voici quelques conseils pour maximiser le taux d’occupation, et donc, la rentabilité :
- S’adresser à la bonne cible : en fonction du type de logement (studio, T2,T3, colocation, maison, …) et du quartier, le profil du locataire évolue. Alors avant de publier votre annonce et d’aménager le bien, pensez au potentiel locataire qui pourra occuper votre bien immobilier.
- Bien aménager son logement : la décoration et la disposition des meubles peuvent faire une grosse différence lors d’une visite de bien. Même s’il n’est pas nécessaire d’investir dans des meubles de qualité premium, ne négligez pas cette étape.
- Soigner son annonce : démarquez-vous de la concurrence dès la publication de l’annonce. Publiez des photos mettant en avant tous les atouts de votre logement et ajoutez une description complète du bien.
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