Faut-il investir en LMNP à Tours ?

Véritable capitale des châteaux de la Loire, Tours accueille chaque année des milliers de touristes qui viennent admirer son patrimoine unique. Mais la préfecture de l’Indre-et-Loire n’est pas qu’une destination touristique. Tours est aussi une ville étudiante qui dispose d’un bassin économique très dynamique. Pour autant, est-ce une bonne opportunité pour les investisseurs ? Découvrez la réponse dans notre étude de marché : LMNP à Tours. 

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Investir en LMNP à Tours : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Avec un prix au mètre carré moyen de 2 910 €, Tours est une ville très abordable. Mais cela dépend aussi du quartier dans lequel vous investissez. 

• Le Vieux Tours : c’est le quartier le plus dynamique, avec la cathédrale, les bars, les restaurants, les commerces, … (environ 3400 € / m2). 
• Les Deux Lions : plus excentré, il accueille l'UFR de droit et Polytech Tours. C’est un quartier étudiant incontournable, avec de nombreuses résidences de service. D’autant plus qu’il accueille le centre commercial l’Heure (2 900 € / m2).
• Prébendes : plus bourgeois, il convient davantage aux familles avec enfants (environ 3 500 € /m2). Si vous souhaitez un investissement patrimonial, c’est le quartier parfait avec ses habitations en vieille pierre et ses petites maisons de ville. 
• Rabelais-Tonnelle : à l’ouest du centre-ville, il accueille le jardin botanique et le CHU. C’est aussi un quartier très demandé par les étudiants (environ 3 200 € / m2). 
• Velpeau : à proximité de la gare, ce quartier convient parfaitement aux petits budgets (environ 2 800 € / m2). Idéal si vous souhaitez réaliser votre premier investissement immobilier LMNP à Tours. 

La démographie 

Avec 137 000 habitants, Tours est la ville la plus peuplée de la région Centre-Val-de-Loire. Pour autant, faut-il y acheter un appartement ou une maison en location ? La réponse est oui. Et ce, pour deux raisons. D’une part, la croissance de sa population est en constante augmentation. Ce qui en fait une ville de taille moyenne pleine de potentiel. D’autre part, les locataires sont largement majoritaires (66,2 %). Ce qui vous permettra de trouver facilement preneur pour votre location meublée. 

Autant de raisons d’investir en LMNP à Tours. 

Le plan d’urbanisme 

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Pour satisfaire ses habitants et en attirer de nouveaux, Tours multiplie les programmes d’urbanisme. En voici quelques-uns : 

• Réhabilitation de la friche Saint-Gatien ; 
• Création d’une deuxième ligne de tramway qui desservira aussi les communes de La Riche, Joué-lès-Tours et Chambray-lès-Tours ; 
• Développement de l’axe Maginot ; 
• Végétalisation du haut de la rue Nationale ; etc. 

Autant de projets qui sont de bon augure pour les futurs investisseurs LMNP à Tours. 

Le plus de Tours

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La préfecture de l’Indre-et-Loire offre de nombreux atouts aux Tourangeaux, mais aussi aux investisseurs immobiliers : 

• Une ville touristique : entre les châteaux de la Loire, les grandes terres viticoles et ses centaines de caves, Tours est classée ville d’Art et d’Histoire et est inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco. Grâce à sa richesse culturelle et patrimoniale, elle attire de nombreux touristes. 
• Une position stratégique : en moins d’une heure en TGV, il est possible de rejoindre Paris. Ce qui explique d’ailleurs que de nombreux travailleurs parisiens viennent s’y installer pour vivre et profiter d’un cadre de vie nettement plus apaisant. 
• Un vaste réseau de transports en commun : la cité royale propose à ses habitants de nombreuses lignes de bus et de tramway. Et pour faciliter la mobilité urbaine écologique, Tours a développé pas moins de 150 kilomètres de pistes cyclables ainsi que la location de vélos Vélocity. 
• Une ville étudiante : Tours compte plus de 27 000 étudiants. Quand on sait que les étudiants recherchent généralement des studios ou des colocations meublées, la  préfecture de l’Indre-et-Loire devient un choix de premier ordre pour les futurs propriétaires LMNP. 
• Un dynamisme économique : bien que de taille moyenne, Tours reste une ville très dynamique avec plus de 14 000 entreprises, dont certains grands groupes (comme ST Micro­Electronics, Hutchinson, Tupperware, Sanofi, Safety, SKF, Michelin, ..). Toutes ces entreprises permettent d’embaucher pas moins de 115 000 personnes dans la région. 

Le potentiel de rentabilité

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Entre ses prix de vente abordables et son attractivité, Tours permet aux investisseurs de rentabiliser leur projet d’achat immobilier (5,2 % de taux de rentabilité). Mais pour maximiser ce taux, il va falloir adopter la bonne stratégie d'investissement locatif (mode d’exploitation, localisation géographique, prix du loyer, …). Cela vous permettra de minimiser l’effort d’épargne, voire même de générer des revenus complémentaires avec votre location meublée. 

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Outre le rendement à court terme, un investissement LMNP à Tours est généralement une bonne idée à long terme. Et pour cause, la ville a connu une revalorisation de ses prix immobiliers de 19 % en 10 ans. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Tours ?

L’encadrement des loyers 

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Même si les locataires sont très nombreux, Tours n’est pas considérée comme une zone tendue. Ce qui signifie qu’il n’y a pas de politique d'encadrement des loyers applicable. Vous êtes donc libre de fixer le prix du loyer qui vous semble adéquat. Mais nous vous conseillons d’étudier attentivement le montant de loyers pratiqués dans votre quartier pour des logements similaires au vôtre (nombre de pièces, types de biens, année de construction, …). Et pour cause, les prix des loyers peuvent varier de 9 à 22 € par mètre carré (avec une moyenne de 12 €). Alors selon que vous louez un studio ancien, un appartement neuf avec terrasse ou une grande maison avec jardin, les prix d’achat peuvent passer du simple au double. 

La location saisonnière 

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Tours étant très touristique, il pourrait être intéressant de faire de la location de courte durée. Mais y a-t-il des restrictions ? La réponse est non. Il vous suffit de déclarer votre activité de LMNP saisonnier à la mairie de Tours. À défaut, vous risquez une amende de 450 €. 

Et si vous louez une chambre de votre résidence principale, cette formalité n’est même pas obligatoire. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Tours ? 

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Entre les touristes et les étudiants, Tours recèle d’opportunités pour votre projet immobilier. Notamment si vous optez pour l’une des stratégies ci-dessous : 

• La location saisonnière : en proposant des tarifs à la nuitée, vous multipliez vos revenus locatifs. 
• La location étudiante : les loyers ne sont pas aussi élevés qu’avec la location saisonnière, mais ils sont beaucoup plus stables. À chaque rentrée, vous êtes quasiment sûr de trouver un locataire. 

Et pourquoi NE pas profiter des avantages de ces deux modes d’exploitation : pendant l’année scolaire, vous louez à des étudiants. Lorsqu’ils s’en vont pour les vacances d’été, vous louez à des vacanciers jusqu’à la rentrée de septembre. 

En plus d’augmenter vos revenus locatifs avec la bonne stratégie, il ne faut pas oublier de réduire votre fiscalité avec le bon régime. 

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