LMNP à Villeurbanne - Faut-il investir ?
Considéré comme le 10ème arrondissement de Lyon, Villeurbanne bénéficie des atouts de la grande métropole, avec des prix immobiliers nettement plus attractifs. Alors est-ce intéressant d’investir en LMNP à Villeurbanne ? Découvrez notre étude de marché.
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Investir en LMNP à Villeurbanne: Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Seulement 5 kilomètres séparent le centre de Lyon et celui de Villeurbanne. Et pourtant, les prix au mètre carré y sont très différents : 3641 € à Villeurbanne contre 4 827 € pour la ville Lumière. Mais évidemment, cela dépend du quartier dans lequel vous investissez :
- La Doua : au nord de la ville, c’est ici que se regroupent une partie des campus universitaires de Lyon. De par une population estudiantine croissante, de nombreuses résidences modernes s’y sont construites. C’est le quartier idéal pour tous les investisseurs LMNP à Villeurbanne (3 800 € / m2).
- Gratte-Ciel : en plus d’être très dynamique, ce quartier historique offre un excellent cadre de vie à ses habitants grâce à ses nombreux espaces verts (4 100€ / m2).
- Saint-Jean : en pleine expansion, Saint-Jean est marqué par la multiplication des programmes de construction immobilière (3 000 € / m2).
- Charpenne/Charmette : c’est l’un des quartiers les plus cotés de Villeurbanne, notamment du fait de sa proximité avec le parc de la Tête d’Or (4 200 € / m2).
- Grand-Clément : c’est ici que se trouve la gare SNCF de Villeurbanne. Et pourtant, les prix de l’immobilier y restent abordables (3 800 € /m2).
Attention, il ne s’agit là que de moyennes. Pour plus de précisions, nous vous recommandons d’effectuer une étude de marché encore plus détaillée en comparant des logements similaires au vôtre (quartier, rue, nombre de pièces, superficie, année de construction, …).
La démographie
Avec 156 000 habitants, Villeurbanne est la ville de banlieue la plus peuplée de France (avant Saint-Denis). Parmi ses habitants, on retrouve :
- 63 % de locataires
- 46 % de moins de 30 ans
- 18% de plus de 60 ans
- 17 % d’étudiants
Au-delà de la répartition de sa population, Villeurbanne se caractérise également par la croissance de sa population. En seulement 10 ans, la 2ème ville du Rhône a gagné plus de 11 000 nouveaux habitants. Ce qui laisse présager de très belles opportunités pour les futurs propriétaires LMNP à Villeurbanne.
Le plan d’urbanisme
Pour continuer d'accroître son attractivité dans la région Rhône-Alpes-Auvergne, Villeurbanne se modernise. Et ça passe par la multiplication des projets urbains :
- Modernisation du cours Emile Zola ;
- Création de l’archipel, un tiers lieu alimentaire pour les personnes en difficulté ;
- Réaménagement des espaces publics du centre-ville ;
- Transformation de l’ancien site d’Auto Châssis International (ACI) à Villeurbanne
- Création de la ZAC Villeurbanne la Soie avec de nouveaux logements, des bureaux, une école, etc.
Et surtout, Lyon et Villeurbanne se rapprochent de plus en plus afin de créer une métropole immense, encore plus attractive. Investir aujourd’hui en LMNP à Villeurbanne semble donc très prometteur.
Le plus de Villeurbanne
Limitrophe à Lyon, Villeurbanne profite pleinement du dynamisme de la métropole de la région Rhône-Alpes-Auvergne. Voici les avantages de cette commune mitoyenne :
- Une ville étudiante : comme sa voisine lyonnaise, la ville compte aussi de nombreux étudiants. Ils sont plus de 30 000 à y poursuivre leur cursus scolaire. Autant de potentiels locataires pour les propriétaires LMNP à Villeurbanne.
- Un réseau de transport en commun développé : grâce aux nombreux tramways, métros et bus, les habitants peuvent facilement se déplacer à Villeurbanne et à Lyon (notamment pour ceux qui y travaillent).
- Un dynamisme économique : poussée par la communauté urbaine de Lyon, Villeurbanne accueille de nombreuses entreprises de divers secteurs d’activité.
- Un positionnement stratégique : tout comme Lyon, Villeurbanne est un carrefour européen reliant Genève, l'Italie et Paris.
Le potentiel de rentabilité
De par des prix de vente inférieurs à sa voisine lyonnaise, Villeurbanne présente des taux de rentabilité plus intéressants (4,5 % en moyenne). En choisissant le bon quartier et la bonne stratégie d’exploitation, vous pourriez dégager des revenus complémentaires, ou a minima réduire votre effort d’épargne le temps de rembourser l’emprunt immobilier.
À long terme aussi, l’investissement LMNP à Villeurbanne est intéressant. Portée par la croissance démographique constante et le dynamisme de la métropole urbaine de Lyon, la valeur des biens immobiliers ne cesse d’augmenter (+32,9 % en 10 ans).
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Villeurbanne?
L’encadrement des loyers
Villeurbanne étant une ville très attractive soumise à une forte demande locative, elle est considérée comme une zone tendue. Et surtout, les propriétaires (LMNP ou non) doivent respecter l’encadrement des loyers. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible de proposer un montant de loyer supérieur à 20 % du loyer de référence. Celui-ci dépend du type de bien, de la présence de meubles, du nombre de pièces, de l’année de construction et autres atouts.
En moyenne, sachez que le prix des loyers est de 16 € par mètre carré. Ce qui reste très intéressant pour une ville “de banlieue”.
La location saisonnière
En soi, Villeurbanne n’est pas très touristique. Elle n’est donc pas autant touchée par les locations de courte durée que d’autres métropoles. Ainsi, les démarches sont allégées. Si vous souhaitez louer à la nuitée, il vous suffit de déclarer votre activité de LMNP saisonnier à la mairie de Villeurbanne.
Et ce n’est pas parce que la ville n’est pas très touristique que ce type de location ne fonctionne pas. Et pour cause, de par son attractivité économique, de nombreux voyageurs d’affaires viennent séjourner quelques nuits ou quelques semaines dans le 10e arrondissement de Lyon.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Villeurbanne?
Du fait de la population étudiante importante, il est préférable de choisir des logements s’adressant à cette cible. Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- Les studios meublés : les petites surfaces restent les plus plébiscitées par les étudiants et jeunes actifs.
- Les appartements avec plusieurs pièces : vous pouvez ensuite les transformer en colocation pour maximiser votre niveau de rentabilité.
- Les résidences étudiantes : l’avantage, c’est que vous déléguez la gestion locative à l’exploitant.
Sans oublier d’acheter dans un quartier attractif : à proximité d'un campus, du centre-ville ou des transports en commun.
Au-delà de maximiser vos revenus locatifs, n’oubliez pas non plus les différentes charges, et notamment la fiscalité qui peut fortement impacter votre rentabilité.
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