LMNP Aix-en-Provence - Étude de marché
Douceur de vivre, ensoleillement, richesse culturelle, dynamisme économique, Aix-en-Provence a tout pour plaire. Et pas seulement auprès des habitants et des touristes. L’ancienne capitale des comtes de Provence séduit aussi les investisseurs. Mais à force, n’est-elle pas sur-sollicitée ? Découvrez notre avis sur l’investissement LMNP à Aix-en-Provence à travers cette étude de marché complète.
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Investir en LMNP à Aix-en-Provence : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Très prisée pour l'investissement immobilier, Aix-en-Provence est l’une des villes de taille moyenne les plus chères de France (5 300 € / m2). Mais comme partout, les prix de l’immobilier varient fortement d’un quartier à l’autre :
- Centre-ville : avec ses rues pavées, ses monuments et ses places animées, ce quartier attire particulièrement les étudiants et les touristes (6 000 € / m2).
- La Duranne : quartier moderne et en pleine expansion, La Duranne est prisée des jeunes actifs et des familles. Il est proche des zones d'activités, de la gare TGV et du pôle technologique de la ville aux 1 000 fontaines (4 700 € / m2).
- Jas de Bouffan : c’est un quartier résidentiel en pleine mutation grâce à de nombreux projets de rénovation urbaine (4 300 € / m2).
- Sud Université : sans surprise, c’est ici qu’il faut investir en LMNP à Aix-en-Provence pour attirer à coup sûr des étudiants (5 600 € / m2).
- La parade : c’est un quartier plus résidentiel qui a profité du nouveau campus de l’Euridis Business School. Vous pouvez y louer votre logement aussi bien à des étudiants qu’à des familles (4 200 € / m2).
- Saint-Mitre : situé au nord-ouest d'Aix, Saint-Mitre est un quartier résidentiel calme et apprécié des familles (5 400 € / m2).
- Val Saint-André : tranquillité, cadre verdoyant et cadre de vie agréable caractérise ce quartier. Ce qui en fait également une zone prisée des familles (4 800 € / m2).
- Les Milles : à l'extérieur de la ville, Les Milles est comme un petit village. Mais à côté de ses maisons typiques et de sa quiétude, il bénéficie aussi d’une proximité avec une zone commerciale et de l'aéroport de Marseille-Provence (4 200 € / m2).
- Luynes : au sud d'Aix, ce quartier dispose de nombreuses infrastructures scolaires et sportives (4 900 € / m2).
Outre l’investissement LMNP à Aix-en-Provence, il est aussi possible de faire une bonne affaire en s’éloignant un peu de la ville. Par exemple, à Puyricard, Gardanne, Les Pennes-Mirabeau, Rousset, …
La démographie
Aix-en-Provence compte environ 147 000 habitants, avec une croissance démographique continue. Parmi les Aixois, vous retrouverez :
- 40 % de moins de 30 ans ;
- 24 % de seniors ;
- 58 % de locataire ;
- 18 % d’étudiants.
Autant de profils pouvant être intéressés par un logement LMNP à Aix-en-Provence. Et même les personnes âgées, si vous investissez dans une résidence de seniors.
Le plan d’urbanisme
Pour maintenir son attractivité, aussi bien auprès des habitants que des investisseurs LMNP, la mairie d’Aix-en-Provence se doit de se renouveler. C’est ainsi que la ville prévoit plusieurs programmes de rénovation urbaine. En voici quelques-uns :
- Le réaménagement du quartier Faubourg : avec plus de végétalisation à proximité du centre-ville.
- Le renouvellement urbain d'Encagnane : l’objectif est de désenclaver ce quartier et de le redynamiser.
- La caserne Aix La Torse : les travaux ont commencé fin 2023 pour la construction d’une caserne de 1100 m2.
Le plus d’Aix-en-Provence
Au cœur de la Provence, Aix-en-Provence attire aussi bien les étudiants, les familles, les touristes, les jeunes actifs ou les retraités. Et pour cause, la ville bénéficie de nombreux atouts :
- Un pôle étudiant : accueillant Université Aix-Marseille (la plus grande de France), la cité provençale est définitivement une ville étudiante. Nombre d’entre eux recherchent activement des studios et des colocations, créant ainsi une demande locative importante pour votre investissement LMNP à Aix-en-Provence.
- Un bassin d’emploi : avec la zone d'Activités des Milles (pour les secteurs de la technologie, de la logistique et des services) et le parc technologique de la Duranne (pour les secteurs du numérique et de la recherche), Aix-en-Provence participe activement à la création de nouveaux emplois.
- Une ville touristique : Aix-en-Provence attire environ 1,5 million de touristes par an. Ils viennent profiter de son cadre de vie agréable, de son patrimoine riche (Cours Mirabeau, Cathédrale Saint-Sauveur, Atelier de Cézanne, Fondations Vasarely, Musée Granet, …), de ses événements culturels, sans oublier ses ruelles pavées typiques de la région.
- Un réseau de transport développé : avec la gare TGV, il est possible de rejoindre Paris en seulement 3 heures, ainsi que d'autres grandes villes françaises. En plus, les habitants ont accès à un vaste réseau de bus, l'aéroport Marseille-Provence et des axes autoroutiers majeurs.
- La qualité de vie : comme de nombreuses villes méditerranéennes, Aix-en-Provence profite de plus de 300 jours de soleil par an. Un vrai plus pour les habitants qui bénéficient également de nombreux espaces verts comme le parc de la Torse, le parc Jourdan ou encore la montagne Sainte-Victoire.
Le potentiel de rentabilité
Depuis longtemps prisé par les investisseurs pour ses nombreux atouts, Aix–en-Provence n’est pas forcément la ville la plus rentable du sud de la France. Avec un taux de rendement de 3,8% en moyenne, il sera difficile de réaliser un cash flow positif (du moins pas tant que les mensualités d'emprunt sont encore à rembourser).
Pour autant, ce n’est pas une mauvaise idée d’investir en LMNP à Aix-en-Provence.
D’une part, parce que vous vous constituez un patrimoine immobilier qui pourra vous générer des revenus complémentaires lors de la retraite. Et avec une demande locative aussi forte, votre bien immobilier ne devrait pas rester vacant très longtemps.
D’autre part, parce que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter. En l’espace de 10 ans, ils ont connu une croissance de 26,7 %. Autant dire que vous pourrez réaliser une excellente plus-value lors de la revente.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Aix-en-Provence ?
L’encadrement des loyers
Avec une forte demande locative, Aix-en-Provence est considérée comme une zone tendue. Pour autant le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique que pour les anciennes locations. Ainsi, si vous changez de locataire, le montant du nouveau loyer ne peut excéder l’ancien (sauf révision des loyers ou travaux de rénovation).
Mais s’il s’agit d’une première location, vous êtes libre de fixer le montant du loyer qui vous convient. Il faudra toutefois respecter la fourchette de prix constatée sur les petites annonces immobilières (environ 17 € / m2) pour éviter la vacance locative.
La location saisonnière
La cité provençale étant très touristique, de nombreux propriétaires LMNP peuvent être tentés de faire de la location saisonnière à Aix-en-Provence. C’est possible, mais il faudra respecter plusieurs démarches :
- Effectuer une déclaration d’activité de location de courte durée ;
- Obtenir une autorisation de changement d’usage pour louer son bien immobilier à la nuitée ;
- Réaliser les démarches liées à la taxe de séjour.
Les démarches et documents sont consultables sur le site de la mairie.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Aix-en-Provence ?
Du fait de la part importante de la population estudiantine, il serait dommage de ne pas investir dans des petites surfaces. Les studios restent le logement préféré des étudiants. Mais nombre d’entre eux n’aiment pas non plus vivre seuls. Ils se tournent alors vers les colocations pour bénéficier de loyers plus bas. Pour les investissements, ce mode d’exploitation est loin d’être “cheap” puisqu’en divisant 1 logement en plusieurs chambres, vous augmentez le montant des loyers perçus.
Au-delà de la stratégie, n'oubliez pas la fiscalité qui impacte aussi votre rendement.
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