LMNP au Mans - Faut-il investir ?

Connu à travers le monde pour son circuit automobile, Le Mans est aussi une ville où il fait bon vivre. Attirant des touristes, des travailleurs et des étudiants, la préfecture de la Sarthe représente une belle opportunité d’investissement. Découvrez notre étude de marché spéciale LMNP au Mans. 

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Investir en LMNP au Mans : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Avec un prix moyen au mètre carré de 1916 €, Le Mans reste une ville très abordable. Mais d’un quartier à l’autre, les prix de l’immobilier varient sensiblement. Voici un aperçu des prix constatés : 

• Le Vieux Mans : c’est le quartier central qui attire le plus de touristes, grâce à son architecture médiévale typique et ses nombreux commerces (environ 2 900 € / m2). 
• Ribay : c’est le quartier étudiant où de nombreuses résidences sont déjà implantées (environ 2 200 € / m2). 
• Saint-Nicolas (ou quartier de l’Émeraude) : plus calme, il convient parfaitement aux familles qui apprécient le confort de vie (environ 2 300 € / m2). 
• Hôpital : un peu plus excentré à l’ouest de la ville, ce quartier a bénéficié de l’implantation de nombreuses entreprises et commerces. Un vrai plus pour votre investissement LMNP au Mans (2 100 € / m2). 
• Bollée Sainte croix et jardin des plantes : à proximité de la gare, ces quartiers dynamiques et bourgeois attirent de nombreux travailleurs Parisiens (environ 2 200 € / m2). 

Attention, il ne s’agit que de moyennes. Il peut aussi y avoir de fortes variations d’une ville à l’autre. Lors de votre étude de marché, pensez à analyser en profondeur les prix du marché immobilier pour des biens similaires (même rue, même surface, même spécificité,...). 

La démographie 

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Avec environ 145 000 habitants, Le Mans est la 3ème ville des Pays de la Loire après Nantes et Angers. Parmi ses habitants, la ville compte 38 % de jeunes de moins de 30 ans et 27 % de plus de 60 ans. Et surtout, c’est plus de 53 % de locataires. Une aubaine pour votre investissement LMNP au Mans. 

Le plan d’urbanisme 

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Pour satisfaire une population croissante, Le Mans se renouvelle sans cesse. D’ici 2030, la ville prévoit pas moins de 130 projets d’urbanisme. En voici quelques-uns : 

• Un nouveau centre de santé cancérologique ; 
• La rénovation des lignes de bus (ils seront désormais à hydrogène) ;
• La restructuration du centre commercial les Sablons ; 
• L’extension du Palais des Congrès et de la culture ; 
• etc. 

Autant de projets qui visent à satisfaire les habitants de la ville et en attirer de nouveaux. Peut-être qu’il y aura parmi eux, les futurs locataires de votre investissement LMNP au Mans. 

Le plus du Mans

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Touristes, familles, étudiants, cadres, … Le Mans attire une grande diversité de profils. Et pour cause, la ville regorge de nombreux atouts. 

• Un emplacement géographique stratégique : à moins d’une heure de Paris en TGV, Le Mans constitue le pied-à-terre de nombreux travailleurs Parisiens. En prime, la préfecture de la Sarthe est aussi proche d’autres métropoles du Grand Ouest comme Rennes, Rouen, Angers, Tours, Caen ou Nantes. 
• Un réseau de transport développé : entre le TGV, l’aéroport, les bus et tramway, Le Mans offre à ses habitants une offre variée de transport pour se déplacer en ville et partout en France. 
• Un dynamisme économique : près de 7 000 entreprises et plus de 700 commerces se sont implantés au Mans. Parmi les secteurs les plus pourvoyeurs d’emploi, on retrouve les nouvelles technologies, l’automobile et la santé. 
• Un cadre de vie paisible : ville de taille moyenne, Le Mans garantit une excellente qualité de vie à ses habitants qui profitent de ses nombreux espaces verts au bord de la Sarthe et de l’Huisne, ainsi que de la proximité avec le parc naturel du Perche. 
• Une ville touristique : célèbre pour les 24 heures du Mans, la préfecture de la Sarthe dispose aussi d’un patrimoine culturel et architectural riche avec la cathédrale Saint-Julien, ses maisons à colombages et ses rues médiévales. Elle a d’ailleurs été labellisée “Ville d’art et d’histoire”. 
• Une ville étudiante : plus de 13 000 étudiants poursuivent leurs études dans cette métropole du Grand Ouest. Ce qui explique que la location LMNP au Mans rencontre un franc succès. 

Le potentiel de rentabilité

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Avec son prix au mètre carré abordable et son attractivité, la préfecture de la Sarthe est définitivement une ville rentable (7% de rentabilité en moyenne). En achetant en LMNP au Mans, vous pourriez générer des compléments de revenus, mais surtout augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier. 

Et pour cause, les prix des biens immobiliers ont augmenté de 32,8 % en seulement 5 ans. Une telle croissance vous permettra de bénéficier d’une belle plus-value lors de la revente. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP au Mans ?

L’encadrement des loyers 

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Depuis octobre 2023, le Mans est considéré comme une zone tendue. Autrement dit, la demande locative est supérieure à l’offre de logement. Pour autant, le maire de la ville ne souhaite pas mettre en place le dispositif d’encadrement des loyers. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires LMNP au Mans qui sont libres de fixer les loyers. Cela dit, prenez garde à respecter les prix pratiqués pour éviter la vacance locative. Ils sont en moyenne de 10 € / m2 au Mans, mais cela dépend d’une multitude de critères, comme l’année de construction, le nombre de pièces, le quartier, la rue, la présence ou non de meubles, etc. 

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pourrez donc proposer un loyer plus élevé qu’avec une location vide. 

La location saisonnière 

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Entre les 24 heures du Mans et ses nombreux attraits touristiques, Le Mans attire des voyageurs de toute la France, et même de l’étranger. Bonne nouvelle, vous pourrez leur proposer votre location meublée. Et oui, il est possible de faire de la location saisonnière au Mans en déclarant simplement votre activité à la mairie. Sans oublier de collecter et facturer la taxe de séjour. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP au Mans ? 

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Pour profiter d’un taux de rentabilité intéressant au Mans, encore faut-il adopter la bonne stratégie. Plusieurs options s’offrent à vous : 

• La location étudiante : les étudiants sont friands de location meublée. En choisissant ce profil de locataire et en achetant dans le bon quartier, votre logement ne restera pas vacant très longtemps. 
• La location saisonnière : comme vous louez à la nuitée, vous maximisez les revenus locatifs. Et vous pouvez même combiner cette stratégie avec la location étudiante pour un meilleur rendement. 
• L’achat ancien : et notamment les passoires thermiques pour bénéficier d’un prix d’achat encore plus avantageux. 

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Et surtout, n’oubliez pas la fiscalité de votre investissement LMNP au Mans. 

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