Faut-il investir en LMNP Marseille ?

Le soleil, les célèbres calanques, et l’ambiance unique, tels sont les termes qui caractérisent la cité phocéenne. S'il fait bon vivre à Marseille, la ville a longtemps souffert d’une mauvaise réputation à cause de ses “quartiers Nord”. Mais depuis quelques années, le port historique de la Méditerranée se réinvente. Serait-ce l’occasion d’investir en LMNP à Marseille ? C’est ce que nous allons voir. 

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Investir en LMNP à Marseille : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Bien que Marseille soit la deuxième ville de France, le prix de l’immobilier est loin derrière Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice. Même si le coût d’un achat augmente (+29 % en 5 ans), le prix moyen au mètre carré est de 3546 €. Mais comme partout, tout dépend du quartier marseillais dans lequel vous investissez : 

• 1er arrondissement : le quartier emblématique qui accueille le Vieux Port, l’Opéra, le musée d’histoire, … (environ 4 700  € / m2).
• 2e arrondissement : il représente le nouveau Marseille, notamment avec le projet Euroméditerranée (environ 4 500  € / m2). 
• 3e arrondissement : c’est ici que se trouve l’Université Aix Marseille. Mais c’est aussi un quartier populaire avec de nombreux appartements à réhabiliter (environ 2000  € / m2).
• 4e arrondissement : à l’est du centre-ville, c’est un quartier résidentiel tranquille apprécié des familles (environ 3 200  € / m2).
• 5e arrondissement : la demande locative y est très forte, notamment étudiante. Les propriétaires LMNP ont donc tout intérêt à investir dans ce quartier de Marseille. (environ 3 500  € / m2)
• 6e arrondissement : ce quartier bourgeois-bohème est aussi très demandé par les habitants. C’est ici que se trouve la cathédrale Notre-Dame de la Garde (environ 4 000  € / m2).
• 7e arrondissement : en bord de mer, face au Vieux port, vous y trouverez essentiellement des maisons et pavillons. Ce qui explique les prix de l’immobilier élevé (entre 4 500 et 7 000 € / m2). 
• 8e arrondissement : c’est un quartier très bourgeois, mais aussi touristique puisqu’il abrite le célèbre stade vélodrome. Ici, il faut chercher pour trouver la perle rare, car certains biens dépassent les 6 000 € / m2. 
• 9e arrondissement : situé entre le parc national des Calanques et le Vélodrome, il offre une grande diversité d’habitats (environ 3 200  € / m2).
• 10e arrondissement : il bénéficie de nombreux projets d’aménagement urbain visant à le moderniser (environ 2 900  € / m2).
• 11e arrondissement : même s’il est assez excentré, il reste très accessible grâce à la présence de 3 gares de TER (environ 4 300  € / m2).
• 12e arrondissement : avec ses allures de village, il attire aussi de plus en plus de familles. D’ailleurs, il a connu une forte hausse des prix de vente (jusqu’à 6 000  € / m2). 
• 13e arrondissement : c’est l’arrondissement le plus étendu et le plus peuplé de Marseille. Il accueille notamment IUT d’Aix-Marseille et la Technopôle Marseille-Provence (environ 4 000  € / m2)
• 14e arrondissement : au nord de la ville, il s’étend jusqu’au pied du massif de l’Étoile. Le lieu de vie idéal pour ceux qui souhaitent combiner vie en ville et proximité avec la nature (environ 3 000  € / m2). 

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La démographie 

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Avec 875 000 habitants, Marseille est la seconde ville de France. Très étendue, elle se caractérise par une population hétéroclite avec : 

• 18 % de moins de 15 ans ; 
• 19,3 % de personnes entre 15 et 29 ans ; 
• 19,3 % de personnes entre 30 et 44 ans ; 
• 18,6 % de personnes entre 45 et 59 ans
• 15,2 % de personnes entre 60 et 74 ans ; 
• 9,7 % de plus de 74 ans. 

Parmi ces habitants, il y a un fort équilibre entre les propriétaires et les locataires (ces derniers représentant 54 % de la population). Mais avec une population aussi importante, les investisseurs LMNP bénéficient de multiples opportunités pour leur location meublée. 

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Bon à savoir : Marseille connaît aussi un taux de chômage de 9,4 %. Ce qui est élevé pour une ville de cette taille. 

Le plan d’urbanisme 

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Ayant souffert d’une mauvaise réputation pendant de nombreuses années, Marseille se transforme avec l’implémentation de nombreux projets d’urbanisme. Parmi lesquels : 

• La modernisation d’équipements sociaux ; 
• L’ouverture d’un centre de santé municipal et d'une maison sport santé ; 
• La création d’un spot de baignade au pied du Mucem  ; 
• L'inauguration d’une nouvelle tour Mirabeau (le siège de CMA-CGM) ; 
• La finalisation de la place Castellane qui facilitera le passage du nouveau tramway en 2025 ; 
• La modernisation du secteur Cazemajou avec un  grand campus inclusif du numérique, des maisons de ville, des logements sociaux et un collège jésuite. 

Tous ces programmes immobiliers participent au dynamisme de Marseille et à son attractivité grandissante auprès des investisseurs LMNP. 

Le plus de Marseille

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Le premier port de Méditerranée attire de plus en plus de touristes et d’habitants. Et il y a plusieurs bonnes raisons à ce nouvel attrait : 

• Le cadre de vie : entre le port, la proximité avec la mer, la Canebière, ou la corniche Kennedy, Marseille est définitivement une ville où il fait bon vivre. 
• La vie étudiante : la cité phocéenne accueille Aix-Marseille Université qui est la plus grande université de France. Sans compter sur les autres établissements d’enseignement supérieur qui peuplent la ville, comme l’école Centrale Marseille, Epitech ou l’école Kedge Business School. Avec toutes ces écoles, la ville attire plus de 80 000 étudiants. Et comme ils recherchent souvent des appartements meublés, les LMNP ont tout intérêt à investir à Marseille. 
• Le pôle économique : malgré son taux de chômage, Marseille reste un pôle majeur de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La ville compte plus de 191 000 entreprises de divers secteurs d’activité, notamment tertiaire et portuaire (avec la prédominance de CMA-CGM). 

Le potentiel de rentabilité

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La ville de Marseille offre aux investisseurs LMNP une rentabilité située aux alentours de 5,3 %. Mais il s’agit évidemment d’une moyenne. Comme les prix d’achat immobilier, il peut y avoir de grandes disparités d’un quartier à l’autre et d’un logement à l’autre. 

Pour optimiser votre rentabilité, il faudra surtout porter une attention particulière au secteur géographique, à la typologie de bien, et bien sûr la fiscalité inhérente au statut de loueur en meublé non professionnel. 

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Et comme la ville se réinvente, le potentiel de plus-value à la revente est énorme. D’autant plus que les prix de l’immobilier sont nettement inférieurs à ceux de certaines villes voisines, comme Nice (pourtant plus petite). 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Marseille ?

L’encadrement des loyers 

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Pour faire face à la tension locative et limiter la hausse des prix, Marseille a voté l’encadrement des loyers des zones tendues en 2023. Ce dispositif devrait entrer en application sur l’ensemble du territoire dans le courant de l’année 2024, voire en 2025. 

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Un arrêté préfectoral définira alors un loyer médian de référence prenant en compte le nombre de pièces, la surface, le mode de location, l’année de construction du bien immobilier et sa localisation géographique. 

Les propriétaires devront fixer un montant de loyer correspondant au maximum à ce loyer de référence majoré de 20 %. 

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L’entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation devrait particulièrement affecter les petites surfaces pour lesquelles les prix sont nettement au-dessus des moyennes constatées. 

La location saisonnière 

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Pour faciliter l’accès au logement de ses habitants, la ville de Marseille a encadré la location saisonnière. En particulier pour ceux qui louent leurs biens immobiliers exclusivement en AirBnB (via une résidence secondaire). 

Dans ce cas, il faut impérativement obtenir une autorisation pour changement d’usage. Celle-ci est accordée sans compensation pour les propriétaires LMNP et pour une période de 4 ans. Plus d’infos. 

À cela s'ajoutent la déclaration d’activité et la récolte de la taxe de séjour. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Marseille ? 

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De par sa population hétéroclite, plusieurs stratégies d’investissements LMNP peuvent être envisagées à Marseille : des studios ou des colocations pour les étudiants, des T2 ou T3 pour les jeunes actifs, des résidences secondaires pour les seniors, etc. 

Quelle que soit votre stratégie locative, veillez à bien analyser la rentabilité de votre investissement avant de signer le compromis de vente. 

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Pour vous aider à réussir votre investissement immobilier locatif, nous aimerions focaliser votre attention sur certains points de vigilance : 

• La qualité de l’immobilier : même si la ville tend à se réinventer, il existe encore de nombreux immeubles très anciens à Marseille. Des rénovations sont souvent nécessaires. Mais parfois, c’est l’édifice entier qui doit être refait à neuf. Preuve en est avec l’effondrement d'un immeuble fin 2023. Il est donc primordial de vérifier l’état de la structure de l’immeuble et des parties communes. 
• Les loyers impayés : pensez à analyser en profondeur le profil du locataire. Et pour éviter les pertes de revenus locatifs, la souscription à une assurance loyers impayés peut être judicieuse. 

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