Les clés pour réussir son premier investissement locatif LMNP

Nécessitant de mobiliser plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines, de milliers d’euros, l’investissement immobilier est loin d’être une décision à prendre à la légère. Avant de se lancer, il est primordial de maîtriser tous les aspects relatifs à ce type de placement : depuis l’emprunt jusqu’aux choix des locataires en passant par la rentabilité ou la fiscalité. Bref, acheter un bien en vue de le louer requiert une bonne dose de préparation, sans quoi les résultats risquent d’être décevants. Alors pour vous aider dans ce projet immobilier, nopillo vous fournit ses meilleurs conseils pour réussir votre premier investissement locatif.

{{livre-blanc-guide-sur-optimisation="/composants"}}

‍

1 - Assurer une épargne avant d’investir dans l’immobilier pour la première fois

‍

Les enjeux financiers d’un premier achat immobilier locatif ne sont pas à démontrer. Que vous achetiez un studio en Corrèze ou un grand appartement parisien, vous devrez certainement vous endetter auprès de la banque. 

En soi, la dette n’est pas mauvaise puisqu’elle vous aide à vous construire un patrimoine immobilier. C’est un véritable levier d’enrichissement. Mais ce n’est pas sans risques. Il faut donc commencer à apprendre à épargner. 

D’une part, cela vous permettra de vous constituer un apport immobilier. D’autre part, cela vous apprendra à gérer un budget. Et même si c’est le b.a.-ba pour tous Français, personne ne nous enseigne les finances personnelles à l’école. 

‍

Alors comment épargner correctement ?

Les bases de l’épargne se traduisent par des revenus supérieurs aux dépenses. Basique, mais pas toujours simple à mettre en pratique. Pour commencer, vous devez faire le point sur vos rentrées et vos sorties d’argent. Si vous gagnez plus que ce que vous ne dépensez, vous êtes sur la bonne voie. À l’inverse, si la situation est déséquilibrée, il va falloir réduire les dépenses (comme des abonnements qui ne vous servent pas ou des Uber Eats un peu trop réguliers). 

Et pour rester motivé, ne voyez pas ce changement comme une perte de votre confort de vie, mais plutôt comme un gain futur. Pensez à votre objectif : votre premier investissement locatif et les revenus qui en découleront. 

‍

2 - Trouver l’opportunité immobilière rentable pour votre location meublée

‍

Afin de concrétiser votre projet, et par là même booster votre motivation à mettre de côté, commencez par réfléchir à votre futur investissement. Pour cela, vous pouvez vous poser plusieurs questions. 

‍

Dans quelle ville acheter ? 

‍

Il n’y a pas UNE réponse toute faite, car cela dépend d’une multitude de paramètres. Cela dit, voici quelques clés : 

• Les grandes métropoles : elles sont très dynamiques et souffrent d’une forte demande locative. À tel point que nombre d’entre elles encadrent les loyers : vous ne pouvez pas le fixer au-delà d’un seuil de référence. Ce qui affecte votre rentabilité, déjà biaisée par des prix de l’immobilier élevés. Pour autant, les grandes métropoles, comme Paris, Bordeaux, Lyon, ont de très gros atouts. En plus de la tension locative, elles se valorisent énormément avec le temps, vous offrant un beau potentiel de plus-value. 
• Les villes de taille moyenne : comme Nîmes, Toulon, Annecy, Saint-Étienne, c’est le compromis privilégié par les investisseurs, car elles combinent demande locative et prix de l’immobilier attractif. Mais attention, toutes les villes de taille moyenne ne recèlent pas d'opportunités. À vous de faire une étude de marché approfondie en amont. 
• Les petites villes : ici, le marché de l’immobilier est bas. Mais en contrepartie, la demande locative n’est pas toujours au rendez-vous. Cela dit, il est tout à fait possible de se différencier en aménageant soigneusement le bien. 

Et pour votre premier investissement locatif, il peut aussi être judicieux d’acheter à proximité de votre domicile pour limiter les frais kilométriques. 

‍

Quel type de bien immobilier ? 

‍

Entre les studios, les appartements, les maisons, les chalets et les immeubles de rapport, vous avez l’embarras du choix. Après, tout dépend de la ville dans laquelle vous investissez. 

• Les petites surfaces : c’est surtout adapté dans les villes étudiantes ou les grandes métropoles, là où les prix de l’immobilier sont élevés. 
• Les T2 : ils conviennent parfaitement aux jeunes actifs. Ici, peu importe la taille de la ville. Ce qu’il faut, c’est un bassin d’emploi à proximité. 
• Les grandes surfaces (maison, appartement T3 ou plus) : ils peuvent s’adresser à aux familles, mais aussi aux étudiants ou jeunes actifs si vous transformez le bien en colocation. 
• Les immeubles de rapport : vous achetez plusieurs appartements à travers un seul lot. C’est l’idéal pour un premier investissement locatif rentable. Mais ici, le prix d’achat est souvent très élevé. Il est donc plus facile d’en trouver dans les petites villes. 

‍

Neuf ou ancien ? 

‍

C’est une vraie question qui affecte fortement votre niveau de rentabilité.Là encore, il n’y a pas de bonnes réponses, puisque chaque option présente des avantages et des inconvénients pour un premier investissement immobilier locatif. Alors voici un résumé. 

‍

Attention, si vous choisissez le statut LMNP, vous ne pourrez pas cumuler ses avantages fiscaux avec la loi Pinel ou la loi Denormandie qui s’applique justement aux biens neufs ou anciens. 

‍

Quel mode d'exploitation ? 

‍

En optant pour la location meublée, vous avez plusieurs options de mise en location : 

• La location saisonnière : en louant à la nuitée, vous maximisez vos revenus locatifs. 
• La location étudiante : c’est la cible idéale du loueur en meublé non professionnel. Et oui, les étudiants n’ont pas forcément le budget pour aménager le bien. Et surtout, ils sont des millions chaque année à rechercher un nouvel appart. Par contre, vous ne pourrez louer plus de 9 mois (pour l’année scolaire). 
• Le bail mobilité : il permet de louer sur des périodes de moyens termes (entre 1 et 10 mois). Ce type de contrat de location s’adapte aux voyageurs d'affaires ou aux étudiants. 
• Le contrat de longue durée : il convient à toutes les cibles de locataire (sauf aux touristes). Vous bénéficiez alors d’une plus grande stabilité de revenu. 

Pour évaluer une opportunité immobilière, vous devez donc prendre en compte l'emplacement du bien, sa taille, son état, son potentiel de croissance, … 

‍

3 - Calculer la rentabilité de son premier achat

‍

L’objectif d’un premier investissement locatif, c’est de dégager un minimum de rentabilité. Pour cela, vous devez  faire quelques calculs en amont. Voici les 3 principaux indicateurs à connaître. 

‍

La rentabilité brute

‍

C’est le point de départ pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Il s'agit de calculer le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien immobilier. 

Rentabilité brute : prix des loyers annuels / prix du bien immobilier.

Bien que ce taux de rendement brut donne une première idée de la rentabilité de votre investissement, il reste limité puisqu’il ne prend pas en compte l’ensemble des coûts associés à la propriété. Pour une évaluation plus précise, nous vous recommandons de calculer la rentabilité nette.

‍

La rentabilité nette

‍

La rentabilité nette intègre l'ensemble des charges liées à votre investissement en location meublée (LMNP), telles que : 

• l'achat des meubles,
• les honoraires d'agence ou  les frais de conciergerie pour les locations de courte durée, 
• la taxe foncière, 
• les frais de notaire,
• les charges de copropriété. 

Rendement net : (montant des loyers annuels - charges annuelles) / prix d’acquisition du bien.

Sachez qu’il n’existe pas de taux de rentabilité nette "idéal". Tout dépend de la localisation de votre bien. 

‍

Le cash-flow

‍

Le cash-flow correspond à votre effort d’épargne s’il est négatif ou le niveau de revenu complémentaire généré s’il est positif. 

Cash flow : recettes locatives - charges.

Si le cash-flow positif vous permet de dégager un revenu supplémentaire, ce n’est pas si facile que ça à atteindre. En particulier pour votre premier investissement locatif. Cela dit, même sans complément de revenus, vous devez vous assurer que les loyers perçus couvrent a minima vos mensualités de crédit. 

{{economie-impots="/composants"}}

‍

4 - Convaincre son banquier pour se lancer dans son premier investissement locatif

‍

Vous avez un apport suffisant pour demander un crédit immobilier à la banque ? Vous avez trouvé un bien rentable ?  C’est le moment de convaincre votre banquier afin qu’il finance votre investissement immobilier. 

Pour ce faire, vous devez lui démontrer que vous êtes un investisseur sérieux et fiable. Comment ? Grâce à un dossier bancaire conçu aux petits oignons. Et oui, votre banquier sera amené à éplucher votre situation financière afin d’évaluer si oui ou non, vous octroyer un prêt est une bonne idée.

‍

Vos atouts 

‍

Voici quelques atouts qui peuvent vous aider à le convaincre :

• Percevoir un revenu cohérent avec le montant des mensualités : les établissements bancaires n’acceptent que les dossiers présentant un taux d’endettement inférieur à 35 %. C’est-à-dire que vos mensualités d’emprunt (et autres dettes) sont inférieures à 35 % de vos revenus. Sachant que les loyers perçus ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 ou 50 %, cela réduit vos marges de manœuvre. Il peut y avoir des exceptions, mais c’est très rare lorsqu’il s’agit d’un premier investissement locatif. 
• Être dans une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers : un CDI est toujours plus apprécié qu’un CDD ou un statut d’auto-entrepreneur. Cela dit, si vous êtes indépendant, ça ne veut pas dire que c’est peine perdue. Il faudra juste redoubler d’efforts sur les autres aspects de votre dossier. 
• Concevoir un projet immobilier solide qui démontre votre connaissance du marché immobilier et de l’investissement. Pour cela, n’hésitez pas à lui présenter un business plan avec une estimation des frais (notaire, travaux, taxes, …) et des recettes locatives. 
• Avoir un apport conséquent : les banques étant de plus en plus frileuses, il devient difficile de réaliser un premier investissement locatif sans apport. D’où l'importance de mettre de l’argent de côté régulièrement. 
• Savoir gérer ses finances : votre niveau d’épargne est un excellent indicateur, mais ce n'est pas le seul. Le banquier analysera aussi d’éventuels découverts, dépenses excessives, jeux d’argent, etc.

‍

En gros, pour obtenir un financement, mettez-vous à la tête de votre banquier. Celui-ci analyse votre dossier en utilisant différents critères d'évaluation de votre banquier, comme le score de crédit, le ratio d'endettement, l'historique de remboursement de prêts et la stabilité d'emploi, … En comprenant ces critères, vous trouverez les solutions adéquates pour l’obtention d’un prêt immobilier. 

‍

Premier investissement locatif ou résidence principale 

‍

Le choix entre la première résidence principale ou d’un projet locatif est une question que se posent de nombreux investisseurs. Il n’y a pas de bonnes réponses. Cela dépend de votre situation personnelle : 

• Est-ce que vous êtes prêt à vous installer sur du long terme ? 
• Avez-vous des projets de voyage ?
• Dans quelle ville souhaitez-vous acheter ? 
• Quel est votre budget ? 
• Quel type de bien souhaitez-vous acheter ? 
• etc. 

‍

Par ailleurs, il y a une incidence au niveau des banquiers. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous offrez à la banque une garantie supplémentaire. Votre interlocuteur sera plus enclin à vous octroyer un crédit immobilier. 

‍

5 - Maîtriser la fiscalité LMNP

‍

L'investissement en LMNP offre des avantages fiscaux intéressants. Toutefois, pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel de comprendre et de maîtriser votre fiscalité. 

En LMNP, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC offre un abattement fiscal de 50 % pour les locations meublées de longue durée, et 30 % pour les locations saisonnières.
• Le régime réel d’imposition vous permet d'amortir votre bien, vos travaux ainsi que vos meubles. Vous pourrez également déduire toutes vos dépenses liées à votre location (des honoraires d’agence à l’assurance propriétaire non occupant en passant par la taxe foncière). 

Il est donc important de déterminer quel régime est le plus avantageux pour votre premier investissement locatif. Le régime micro-BIC est d’une simplicité sans nom, mais contrairement au régime réel, il ne permet pas de payer 0 € d’impôt sur les recettes locatives. 

‍

Bon à savoir : outre la location meublée non professionnelle, il existe d’autres dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux, … Mais attention à bien calculer votre niveau de rentabilité avec ces dispositifs. D’une part, parce que les conditions d’octroi sont plus strictes (au niveau du logement, de la ville, du locataire, du montant du loyer,  …). D’autre part, parce que les réductions d’impôts sont plafonnées. 

‍

6 - Gérer la location immobilière 

‍

C’est sans doute la partie la moins fun d’un premier investissement locatif. En tout cas, c’est ce qui freine de nombreux Français qui ont peur de se lancer dans l’immobilier. Alors pourquoi la gestion locative est-elle si terrible ? En réalité, ce n’est pas toujours si compliqué. 

Voici toutes les tâches à prendre en charge : 

• La visite des biens immobiliers 
• L’analyse des dossiers de locataire 
• L’état des lieux 
• la rédaction et la signature des contrats de bail 
• La gestion des réparations 

‍

La plupart du temps, cela exige une charge de travail plus importante lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Mais hormis ces étapes (qui ne sont pas si courantes si vous optez pour la location de longue durée), ce n’est pas si complexe. 

Cela dit, c’est quand même du temps (et parfois du stress) qui empiète sur votre vie privée. Alors si vous n’avez vraiment pas le temps, ni l’envie de gérer les locataires, vous pouvez toujours opter pour l’investissement locatif clé en main. 

‍

7 - Être bien accompagné sur la fiscalité LMNP

‍

La dernière clé du succès d’un premier investissement locatif réussi est l’accompagnement sur le plan fiscal. Notamment en location meublée non professionnelle 

Bien qu’avantageuse, la fiscalité LMNP peut paraître complexe. D’où l’importance d’être bien accompagné tout au long de son parcours de LMNP. Chez nopillo, nous vous conseillons pour l’ensemble de vos démarches, afin de vous aider à être rentable et à optimiser votre impôt. 

Vous avez dès maintenant toutes les clés en main pour vous lancer dans votre premier investissement immobilier locatif. 

‍

{{livre-blanc-guide-sur-optimisation="/composants"}}